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左大培

左大培:穿越房价迷雾 看透中国经济

发布时间:2015-09-17 来源:作者:左大培

  房子在中国是热门话题,各个社会阶层都很关注。近日,中国社会科学院研究员左大培在北京林业大学举行的一次讲座中,谈到近期中国经济的几个事件物价上涨、房价问题和温州老板跑路问题。左大培先生的讲座中,关于房价所占的篇幅比较大,分析特别透彻。对于目前的房地产走势和房价变化,左先生的文章会给读者提供一个全新的视角。

  开篇的话

  三个现象 最近大家都在关注

  最近有几个经济现象,老百姓比较关注。

  第一是,物价上涨还在继续,但按照官方的统计数据,速度比前几个月可能稍微降低了一点,但是物价上涨还是很明显。

  6年前,CPI很低,零左右,当时是没有通胀的,我们现在是有通胀了,而且很明显。

  第二个问题是房价,2010年初我就做过报告,2007年专门做过研究,当时我就说中国的房价是畸形的,简单说不应该这么高。为什么搞到这么高,是由于信贷等原因。

  现在房价基本上可以说是停涨了,而且出现了降低的趋势,这就应验了我过去说的,只要政府下决心把货币和信贷控制住,房价不可能不下降的。

  第三个问题,就是所谓企业家跑路的问题,指温州的企业家跑路现象。用西方标准的术语来说就是企业家债务人,就是借了债的企业家,违约拖欠贷款不还,而且违约违得很厉害,让债权人忍无可忍,再待下去可能很危险,所以就跑了。

  信贷过度扩张 整个经济过热

  为什么这几个现象会同时发生,简单说就是整个经济过热,它首先是由货币信贷的过度扩张引起的。

  货币信贷过度扩张引起需求太大,企业都是根据需求生产的,生产过大,大到比你的生产潜力还要大。这种过度扩张,在市场经济下直接导致物价上涨。

  由于物价上涨,同时也就引起了主管政策的货币信贷当局的一个反行动,反行动是什么?就要货币收缩。

  其实收缩的结果已经开始显现,房价不涨了,甚至开始往下降。但是有一大批过度扩张的企业,在经济过热的时候脑袋很热,在拼命借钱,觉得现在借一点钱将来可以赚大钱,这些企业现在突然发现经济开始收缩,市场情况不如原来估计的好。

  简单说,就是我们的经济过热导致物价上涨,物价上涨导致政府管控货币信贷机构采取紧缩政策。

  一般的经济学上就说,通货膨胀有一种惯性,惯性就像刹车,你即使是急刹车人还要往前,不可能马上就停,所以我们还能看到物价还在上涨,但是这个紧缩政策已经发生了一些作用。

  在这个作用下恰恰就是房价开始下降,但同时很多企业家叫苦连天,因为他们资金链断了。

  原因分析

  现在总需求过大 货币增长是主因

  现在这三个现象是宏观动态波动的三方面,我们国家现在总需求过大,总需求过大导致产出过大。这两个中间的关系一句话就能解释清楚:我们现在是市场经济,企业都是根据销售需求来生产的。那么企业的生产、整个经济宏观的生产都很大,大到高于我们国家现在的生产能力。

  我们中国10年来第一次出现明显的通货膨胀是2007年,经济增长14%,而且这个增长14%,根据我们的估算,确实也远远高于2007年这一年国家的生产潜力。所以2007年底到2008年有一波很明显的通货膨胀。

  当然我们国家最近这些年平均的增长也就是9.7%左右,每年都是有波动的,这个波动主要就是需求因素引起的。那么这个需求因素在这里头起的最大作用是什么,至少在中国最明显的是货币信贷,就是货币增长。

  1997年到2002年这几年,我们的M2(货币供应量的定义。M1:M1 = 商业银行活期存款,称为狭义货币供应量。M2:M2 = M1 + 定期存款与储蓄存款,称为广义货币供应量。)都在增长,最低的年份一年增长12%,高的年份也不过13%、14%。那时物价是没有通货膨胀的,大家议论的是通缩,物价水平是往下降的,大多数东西是越来越便宜,按统计数据,那几年CPI增长率是负的。

  信贷问题

  货币数量变化 基本与贷款同步

  说到房价,前些年房价也没有出现疯涨,当时已经开始卖商品房了,但是卖不动,出现了大量的烂尾楼。

  中国的房价开始上涨,而且越涨越快是什么时候开始的?2003年。这说明什么?货币确实增多了,M2增多了。

  2003年之后中国的M2增长率明显提高,每一年的增长率都在16%以上,而此前都是低于15%,最高14%,那么到了2003年之后就是16%、17%、18%,甚至19%,结果是从那以后增长率高上来了,2003年以后我们的增长率每年都是10%以上,2007年就达到了14%。

  物价水平、通胀率也逐渐上涨。首先物价水平从下降变成停止下降,变成一年上涨1%,最后到2007年就是3%、4%,2008年曾经有一个月达到上涨10%,所以说货币的带动是非常清楚的。

  货币的数量近乎可以说是和贷款数量紧密地连在一起。M2大概等于贷款和外汇储备,所以货币M2和贷款并不相等,但是大体上是同步的,特别在增长的百分比上基本上是同步的。

  2008年之后 贷款增加太多

  2007年底通货膨胀已经很明显,经济已经过热,政府采取了紧缩货币的政策,这个紧缩货币的政策其实主要就表现在紧缩贷款上。

  到2008年大概是11月份,跟上年同比贷款只增加了15%,贷款增加了15%的结果,是咱们的M2增加的很慢,这个紧缩其实是很起作用的,遏制了2007年出现的物价上涨和房价上涨。

  2008年美国金融危机,西方一片恐慌,恐慌情况下就是总需求发生变化,这个总需求其实很简单,是因为所有的人都不想花线,特别是所有的人都不借钱。

  所有能当债主的人动荡,老百姓不往银行存钱,银行相互不借钱,银行不往外贷款,整个社会需求就发生变化,这个时候当然西方国家非常恐慌,我们知道那时候布什总统就开始救市,我们中国也有一个经济刺激方案出台。

  2008年由于西方金融危急,中国的出口确实受了打击,政府就改变政策了,2007年底的紧缩政策到2008年底变为一个大扩张政策。这个大扩张就表现在货币和信贷上。

  2009年这一年里,就是中国的贷款余额,整个贷款总量,贷款余额是什么,记在账上我已经贷出去了,还没有收回来的叫贷款余额,这个总额增加了30%。

  随之而来的,贷款增加,M2肯定也要增长,M2增加了27%,2003年到2008年期间,我们M2增加的比较多,最后导致了2007年的物价上涨,那也不过是一年18%、19%。结果咱们2009年的一年达27%左右,原因在哪儿,原因在贷款一年增加30%。

  也就是说,从2008年底,我们国家总的贷款是30万亿,一下子增加到40万亿,增加了10万亿。

  这一年光新放出去的贷款达10万亿,所以现在社会上很多人批评说,我们现在的通胀是因为这个造成的,这个我说不对,中国的问题根本不在4万亿,而是增加的信贷,是10万亿。

  2009年初房价还没涨,到2009年底房价暴涨,为什么暴涨,10万亿,就是这10万亿闹的。

  房子问题

  10万亿贷款 把房价给拉起来了

  那两年中国的商品房的销售额也就是3万亿到4万亿,你想贷出10万亿去买什么买不了。

  2009年大家都在骂,说房价暴涨怎么这么坏,其实房价涨的还低了,真要把那10万亿都来买房子,绝对不是现在这个,还不知道涨到多少。

  清华大学的李稻葵教授说,那个10万亿够我们消化5年,因为它有后劲。很简单,它不是马上就发挥作用,很多人借了钱以后,他买了房以后也没继续干别的,以后这个钱慢慢周转起来,他就拉动物价,这总得有个一两年时间才表现出来,正好到2011年。

  这10万亿出来以后把房价拉起来了,这就是2009年底我们大家说的房价暴涨,所有的开发商都出来了,说是刚性需求,房价只会涨不会跌,这就是骗不懂的人的。

  所以2010年初我做报告时,我就跟他们提:今后咱们中国两年内每一年信贷只增长15%,连续两年,房价肯定大跌,因为数据在那儿摆着。

  深层原因

  2011年的通胀 贷款贷多了闹的

  2010年初我在讲这个话的时候,我已经知道上面已经定了2010年的信贷大概预算了,大概是增长18%,你要知道18%是个很高的数。

  2003年到2007年期间,咱们一年也就增长17%、18%。然后你2009年搞了一个30%的信贷增长,到2010年还搞18%,这两个东西合在一起,中国这个需求膨胀,货币需求膨胀,那能止得住吗?

  所以2011年的物价上涨,通货膨胀是不可避免的。就是钱多了闹的,贷款贷多了闹的。

  那么这一套政策导致什么呢,简单地描述,第一个就是这一条政策出来之后,本来出发点应该说是不错的,是鉴于西方金融危机发生了,要救市,怕中国经济下滑。

  我们说了,经济确实出现了下滑,如果增长率降得太低的话,失业要上升的,所以社会还是不稳定的,要救市。但是操之过急,行动粗糙,一下子过了头,就像踩油门,一踩踩过头。

  为了应对危机 需要适当的增长率

  但是到了2010年,形势已经挽救过来了,还不停止,还搞18%的信贷和货币的膨胀,那么结果造成什么呢?

  第一个是房价暴涨;第二个,原来上面的精神当然不是想拉房价,是想把整个经济,就是我们说的GDP增长率和经济增长率拉高。

  我们2007年经济增长率14%左右,那么2008年紧缩结果,再加上金融危机打击,降到了9%,2009年也是9%。

  在这个情况下2010年还不想顶住,结果2010年增长率是10%左右,超过我们的9.5%。

  2011年如果我们的增长率超过9%的话,可能就要开始真正的膨胀。

  2010年经济增长百分之十点几之后(当然它都是货币需求拉起来的),通胀就开始了,这就是物价上涨。

  货币转向

  当年的某些举措 可能被美国人忽悠了

  物价现在上涨的势头也过去了,但是还在涨。

  简单说根据中国过去的经验,要真是把这一波通货膨胀给弄下去的话,我认为应该还要适度紧缩,紧缩什么呢?就是2012年的指标弄到15%,再低一个点我估计这个膨胀就可以止步了。

  现在回头来说,应该说是有点事后诸葛亮的说法,至少2008年底我们让信贷一年增长30%这样的大撒手是做得有点过分。

  最近我看了一个报道,我们说2008年底又开什么G20峰会,峰会上大家联合救市,又是救中国,又是救美国,有些人还在宣传这个。

  实际上中国当时面临的形势跟美国很不同,因为美国在金融危机爆发的时候,不是经济过热,经济基本上不热,我们经济有点过热。

  美国的通胀几乎都是看不到的,中国2007年已经有很明显的通胀了,所以中国的形势跟美国不一样。

  美国需要救市,是因为它的整个金融系统在那次危机里确实垮掉了。

  中国的金融基本没有跨,用得到那么大的救市吗,所以我怀疑可能是被美国人忽悠了。

  前景分析

  开发商 现在房子卖不出去了

  现在房价已经不涨了。如果这两年货币增长都是15%,(房价)不降才有鬼呢。

  首先这里头要去掉一个房地产商,怎么叫去掉房地产商呢?

  很多城市房价还在涨,所以开发商把房子都卖了很高的价。结果他现在卖不出去了,为什么?没有那么多需求。

  贷款一卡,就没那么多需求。贷款数额卡在这儿,买二套房、三套房的人不贷款给你(需求自然就降下来了)。

  各位,那么不贷款给你了,房地产商的房子就卖不出去了,对不对?卖不出去了,他的问题在哪?

  现在有个数据,房地产商,就那些大的房地产商他们的资产负债率是70%,70%是什么?就比如我包括房子贷款什么的有100块钱资产的话,70%就相当于我在银行的贷款就是70块。

  银行会向你要利息的,你要还钱的对吧?你还钱要还利息,那么房地产商如果把房子卖出去了当然没有问题,还贷款。

  房子卖不出去,你还不了贷款。别人问你要贷款,那我们当然知道还有办法,还有什么办法?再贷款。

  可现在是贷款紧缩了,特别是对不听话的房地产商,政府也不贷给他。而且银行一看你负债率太高,也不敢贷给你。

  我们说资金链其实说白了就是借新债还老债。

  那么新债借不了,老债你就没法还,怎么办呢?房地产商就只好降价,降价才能卖出去一部分房子,然后把钱收回来。

  要不就是降价卖房 要不就是破产倒闭

  所以像我说的两年信贷15%的话,整个社会资金筹集,一定会让一大批房地产商只有两条路选择,要不赶快降价卖房子,要不就破产倒闭。

  如果房地产商破产,不降价他也得降,房子拿出来破产拍卖。

  中国房地产商是干什么的?他们说是盖房子的,房子是他们盖的吗?你去问问房地产商不管多大的房地产商,你问他房子是他盖的吗?不是。

  他的工程都转包出去了,都是包工队给盖的。你要说真是盖房子做贡献,房地产商还不如那些包工头,包工队包工头他们干的。

  投资买房的人 应该叫投机买房

  房地产投机,我原来以为房价一定会上涨,如果房价一定会上涨的话,我最合理的行为是借钱买房子,是吧?

  这还不是房地产商,这是投机买房的人,有人说他们是投资买房,我说不对,投资买房应该是什么人?真正的投资买房是我买房子把它租出去,这像个资本家,这叫投资。

  买这个房子把它租出去,然后收房租再收回来。

  现在中国大多数所谓的投资买房人应该叫投机买房,投机买房什么想法,干投机生意的,就和买股票一样,股票低点买进高点卖出。一只股票10块钱买进,15块钱卖出,他们就想干这个事。

  我认为房地产市场过两天会涨20%,如果是这样的话,那么利息10%我都可以借。

  他买这个房子,买了房子一年以后卖出去,房价涨20%,我还有10%,这才叫真正的空手套白狼。

  这个玩意头几年房地产投机的时候,有很多人赚钱其实很厉害,两套房子算下来,几百万上千万来了。

  你想一套房子北京一套房子本身就好几百万,你这么倒腾两套来,每一套涨价10%的话,几百万就这么到手了。

  但是我说这一切都是房价在不断上涨,如果反过来,房价不断下跌,你那点钱可能都不够赔。

  开发商买房人 结成利益集团

  问题是中国到前年为止已经形成了这么一个利益集团,银行愿意往外贷款,是为了收利息,房地产商当然是希望房价涨得越快越好。

  还有一大批投机买房的人,投机买房的人当然希望买房后房价上涨。所以他们结成一个非常强的利益集团,这个非常强的利益集团不断对中央施加各种影响,不断地给压力。

  这些都有道理,我当时没讲这条,房价上涨对中国的经济不能说一点经济作用没有,主要的经济作用表现在哪?

  房价上涨之后,房地产商当然就盖房子,要盖房子他就要投资,这是真正的投资,是不是?买钢材、买水泥盖房子,民工也找到工作了,钢厂的钢也卖出去了,是不是?

  这个拉动的作用是有,我们不能否认,但是中国现在的问题是什么?你现在把这个拉动到一定程度,房价暴涨,民工工资涨,涨了以后变通胀了,对不对?所以都涨那肯定也不是好事。

  现在中央也有另一手,一边打房地产,一边叫你盖保障房。

  你要知道盖保障房拉动投资的作用是同样的,都得要找人盖房子,都得要买水泥、买钢材,这样一来房地产商我不需要你了,我彻底的不需要你了,原来你还威胁,我不盖房子了,我看水泥、钢材怎么卖,民工找谁干活去。那现在政府在盖保障房,其实这一手对房地产商还是够狠的。

  以办企业为借口 玩贷款买房这套

  之前我听到大量的消息,就是在温州跑路消息之前半年,温州的很多企业早就转型了,转成什么了?以办企业为借口,实际上是在那玩贷款买房这个生意,贷款买房这个生意挣钱的道其实比任何道都简单。

  这些企业认为,房价上涨我就贷款买房子,等它涨了,我再把房子卖出去,再把贷款还上,我还能剩下一笔。

  你们自己做一做就知道最简单的一个生意就是这个,大批的人在做这个。

  他们大批在这做的时候,包括房地产商这么积极的盖房子,都是等着房价上涨,要大赚一笔。现在房价不涨了,而且房价不涨不说,是你收缩信贷,收缩信贷了贷款买房子的钱先卡住,没有需求了,房价肯定就涨不动。

  另外对房地产商的贷款也卡住,因为贷款紧缩了,两头卡着。房价涨不动了,那么房地产商就处于一个非常尴尬的境地,资金链搞不好就断了。你70%的负债,银行来要贷款,然后你这个房子又没卖出去,又不想降价,说实话真的要降价很可能就变成什么?房地产商争着降价,争着降价的时候,其实到最后可能你还是怎么都卖不出去。

  大伙都这么降,其实就现在这个房价再降一半,你说有多少人真正买得起?别说别的,就说北京的富人,有多少人买得起,(即便房价)就降一半,所以你就降价也不见得能多卖出去多少。房地产商陷入一个非常紧张的境地,就是资金链断裂。

  紧缩信贷过程中 很多钱已经进不来了

  当然他们都有这个希望,一年以后形势又宽松,保不齐房价又开始暴涨。

  房价暴涨当然是可能存在的,2009年有一个政策大转向,把紧缩政策变一下,贷款一年增长30%,结果房价都往上升,真要来这么一个房价大转折,当然也可以,还是搞房地产。

  现在有很多钱已经进不来了,这就导致我们看到了大量跑路的现象。

  也就是说现在货币信贷从扩张转到紧缩的这个过程中,突然一转向很多企业就突然出了问题了。

  很多企业都是这样。很多搞房地产倒卖的企业估计错了,以为房价会暴涨,结果房价没涨,这下完了。

  结尾的话

  房地产商再不降价 可能有一批要完蛋

  中国现在宏观经济形势到了一个很重要的时刻,这个时刻就是说我们的反通胀能不能进行到有足够成效这么一个关键时刻。如果能够再坚持最后五分钟,不要很长时间,比如说今年货币信贷还是一个适度的紧缩,那么通胀是会下去,中国的增长率暂时下降,也不要着急。只要高于8%的话,我们的经济还是在前列,没有太低,那么解决通胀可能会有希望。但是这个时候,你这样紧的话,房价恐怕就是真的要下降。

  再不老老实实降价的房地产商,可能资金链要断了,就要完蛋了,这回轮到这批房地产商要跑路了。

  可能还得有不少企业家要继续跑路,特别是那些大胆借贷的人。这个在任何一个经济收缩的时候都是会出现的。

  政府要做的是什么呢?它要最终保证我们这个经济不要滑坡滑得太厉害。比如说,今年、后年增长率都是8%,不要滑坡滑得太厉害,另外在这个过程中保护弱势的群体。