编者按：建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？
（文/张玉 编辑/马媛媛）“旅游”和“买房”，已经成为了海南的两张名片。而曾几何时，这也是最吸引“南飞候鸟群”的重要因素。
转折发生在2018年。当年4月22日，海南省政府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，宣布自当晚起海南省内商品住宅实施全域限购。一时间，海南楼市限购的消息迅速刷屏，海南也成为各界关注的焦点。
不过，全域限购并不代表着把全国人民海南买房的欲望限掉了，而是把这个欲望隔在了外面。但欲望和需求，却是一直存在的。连日来，观察者网实地走访发现，严格的限购政策之下，海南楼市依然存在通过代缴社保、以公司名义等操作买房，楼市乱象暗涌。
另一方面，“候鸟群”的季节性流动带来的最明显的就是入住率的巨大差异。旺季的海南，入住率最多的项目可以达到70%~80%，而淡季，平均入住率在30%左右，部分楼盘的入住率甚至只有10%。在这批“避寒”的客户离开之后，在长达半年的时间里，海南不少城市的楼盘都变成了无人居住的空房。
住宅面积均在100平方米以上
2017年9月，海南省住建局印发通知，停止批准建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这在中国楼市调控史上，是最“奇怪”的一次。与以往“限大”的禁令相比，海南史无前例“限小”的楼市政策显得独树一帜。
6月27日，在位于海南省海口市的某项目销售中心，销售人员向观察者网解释称，这主要是为了防止“炒房”。
不过，最先受到影响的其实是刚需群体，“对刚刚踏入社会的年轻人来说，一下子根本拿不出那么多钱”。上述销售人员表示。所以，在海南有一种楼市怪状：大部分的楼盘都是面积在100平方米左右的紧凑户型。
比如，在记者走访的项目中，海口宝龙城的在售住宅最小户型面积为103㎡，目前项目精装交付的均价在15500元/平方米；位于定安的建业花园里项目在售户型面积在109~116㎡。
住房“限购”、“限小”直接导致的现象就是商用性质的公寓产品受到欢迎。
观察者网了解到，在海南，公寓价格普遍偏高，有的价格甚至要超过住房价格。比如，相对繁华的老城区，公寓价格在17000~23000元/平方米不等。而市中心的龙湖光年项目，价格甚至会卖到23000~27000元/平方米不等。
那么，在海南购买公寓的都是什么样的人群？海口宝龙城相关销售人员表示，因为海南商用公寓产品不限购不限贷，这满足了很多外地投资客的需求。这些投资客往往来自全国各地，“因为海南自贸港的这个政策，大部分人还是比较看好的。”
在海南省房地产业协会执行秘书长王路看来，“公寓价格甚至超过住宅的主要原因在于住宅限价，但全域限购对海口的影响不是特别大，因为本地市场的需求占比较高。”
投资客的“灰色地带”
全域限购无法挡住全国人民到海南买房的热情。王路告诉观察者网，海口现在所有的住宅项目，“只要像样点的地方，基本上都是秒光。”
海南本地有一句戏言：“海口是海南省的海口，三亚是全国人的三亚”。虽是戏言，却也体现出了不同政策背景之下，这两个城市所面临的市场环境的根本区别——两个城市的客群定位是完全相反的。
王路坦言，全域限购对海口的影响不是特别大，因为本地市场的占比本身较高。2017年，岛外需求市场可以占到全省80%左右的规模，岛内只占20%，但这20%的市场几乎全部在海口。换句话说，海南其他城市的项目投资者，基本全是岛外购房客。
据当地房地产项目内部销售人员透露，有意向购买的客户往往先草签，草签完之后，交钱给第三方机构，第三方机构帮忙做两年的社保，“两年之后你过来直接签合同就可以了”。不过，上述销售人员表示，这并不影响客户的居住和使用，“如果你现在买房，现在就可以入住。”
除了代缴社保，以公司名义买房也是不少投资客可以钻的“漏洞”。在海南省陵水县某项目售楼处，销售人员主动询问记者目前是否在海南开设公司。在得到否定答案后，其建议可以注册一个公司，“按200万的均价来算，每年只需要多交4000多块钱的税费。”
多位海南当地的房地产从业人员向观察者网表示，海南的地产比较多样化，“因为海南这边的有钱人比较多，他就是因为在自己的城市呆够了、呆腻了，然后来海南度假。现在，政策限购之后，很多有钱人想买，但他没有资格去买。大量的购买需求得不到释放，这样就一定要有大量的项目通过代交社保的方式让客户进来买单。”
不能被叫做“炒房”
尽管拥有天南海北的投资客，多位海南业内人士普遍认为，海南楼市并不能被称作“炒房”。
王路说道，在海南异地置业跟内地置业有一个很大区别：二手房活跃度很差。原因其一，本地化的二手房交易频率很低，因为本地人的资金能力有限，除了海口有一定容量，其它市县很少通过二手房进行居住空间置换。此外，大部分岛外在海南购房者因为人、房分离，二手房市场退出机制复杂冗长，交易非常不活跃，多数还是长期的投资兼自住，用于长者养老、避寒、家庭度假等自用需求。
第二，岛外人购买海南的房子，付款方式相对简单，“绝大部分是全款买房，企业不鼓励分期付款，也不鼓励贷款，因为岛外人贷款手续相对繁琐。”其次，贷款的放款周期长，对企业来说回款压力增大。因此，大部分海南买房者都是全款买房，全款代表资金上没有杠杆可以加。
如其所言，外地人在海南必须全款买房的策略大大降低了投资杠杆的发生。有很多房企的海南片区可能销售金额比不上内地区域，但回款率往往能在集团排名靠前，主要原因就是全款购房率超高。
建业花园里项目销售人员表示，外地人在海南必须要全款买房。“如果你有海南户口，不管你之前是本地人还是外地人都可以贷款，但是如果你不落户的话，必须全款才能买房。”
富力湾销售人员则提及，项目不能贷款，必须全款购买，“本地户口也是全款，我们项目本身就不做按揭，因为我们项目不愁卖，不做按揭也卖的很快。”
事实上，为了更好地规范海南市场，从2020年开始，海南率先在全国提出房地产中长期管理调控机制。政府出台一系列政策对房地产市场进行约束和限制：
第一，从2020年3月8日开始，海南省对外出让的项目，无论是安居型住房还是市场化商品房，都实行现房销售。由此海南成为全国首个全省推行商品房现售制度的省份。
第二，是推行安居型商品住房，主要面向符合条件的当地市县居民家庭和引进人才供应。其中的配比大原则上是60%用于安居型商品住房，20%是做租赁型商品住房，另外还有20%才是市场化商品住宅。
多项目淡季入住率仅为30%
投资客疯狂涌入的海南，也面临着自己的困境。这些购入房产的“候鸟们”往往都有自己的城市和居所。而海南，仅仅作为临时居所在某个时间段承接了他们避寒和养老的需求。而当人潮褪去，大批一段时间内无人居住的空置楼盘将会如何处置？时间久了，这些大部分卖给外地人的城市又是否会在淡季演变成一座人烟稀少的“空城”？
遵循着大部分旅游型城市的特征，海南旅游市场也分为淡季和旺季。旺季往往指的是从每年的9月份开始，到春节期间达到顶峰，一直延续到次年清明左右，淡季则是从每年清明节一直到当年9月份，大概有半年的时间。
在海南省陵水县，雅居乐清水湾项目销售人员介绍，目前项目成熟小区旺季的入住率可以达到60%~70%，淡季的入住率在30%左右。
而同样位于陵水地绿城蓝湾小镇项目，根据现场销售人员介绍，目前部分商业配套正在修建，预计明年年底投入使用。目前项目一期二期已经全部售罄，三期在售。该项目淡季入住率只有10%，旺季入住率在40%左右。淡季仅有10%的入住率，也是观察者网走访的几个项目中入住率最低的项目。
除了常规的住宅项目，“空心化”趋势在海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区表现的似乎更为明显。6月30日，记者实地走访了解到，当地包括博鳌超级医院、长晟健康、博鳌未来医院等多家大型医疗康养中心，不过，整体来看，周边荒草丛生，商业配套缺失，人烟稀少，部分项目看不到人员办公的痕迹，有的建筑甚至已经疑为烂尾楼。
采访的最后，王路向观察者网坦言，海南现在房价下行的压力其实并不大，但因为供需矛盾突出，面临巨大压力反而是房价上涨，“海南从2018年开始实施全域限购，可全域限购并不会阻隔全中国消费者到海南买房的美好愿望，而海南自贸港的重大利好又正在加速吸引众多具备购买力的人才进驻海南。同时随着自贸港建设的需求，供地结构中，产业用地主导，住宅用地急剧减少。有限的新成交住宅用地，加上现房销售的要求，上市周期滞后。海南最吸引大家的两个真实需求，一个是旅游度假，一个就是买房。在供需矛盾突出的背景下，如何在更好发展经济的同时，科学、专业的平衡好房地产市场和民生需求，我们仍然有很长的一段路要继续探索。”
发表于 2021-2-27 17:20:22
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