市场主体资本为赚钱配资源 城镇住房空置率21.4% 只炒不住

焦典

放大招！多地政府回购商品房，有的计划买近万套新房
极目新闻
2022年10月13日 09:23:10 来自北京

为稳楼市再出“大招”，多地政府出手回购商品房，越来越多的地方政府出手回购当地商品房。来看看是怎么回事？

多地政府回购商品房

日前，贵州省发文称，鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

据证券时报报道，近日，市场消息指出，苏州市政府计划定向回购部分新房项目，拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。另一边，9月苏州楼市成交数据实现同环比大幅增长，对此，据财联社消息，记者从苏州多个楼盘了解到，目前相关部门已回购部分楼盘房源。

位于工业园区的越秀悦见云庭，为苏州市政府部门展开回购的项目之一。该项目置业顾问告诉记者，苏州相关部门目前已回购该项目200多套房源，现在楼盘仍有不少房源在市场公开销售，后续政府是否还将回购暂不清楚。“政府回购的房源可能会用于人才房，以较为优惠的价格售予符合要求的人才，也有消息说部分房源或用于保障性租赁住房。”越秀悦见云庭置业顾问说。苏州政府还回购了万科东方雅苑少量房源。该楼盘置业顾问告诉记者，政府回购了项目约40套房源，不过不排除这部分房源未来再次拿出来销售。“其它楼盘后续也可能会有回购，主要是帮助部分房企度过困难期，解决项目资金回笼速度较慢的问题。”上述置业顾问补充道。此外，浒关运河印象项目近日暂停了对外销售，或与政府收购房源有关。

克而瑞统计显示，9月苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万平方米，环比增加126.88%，同比增加93.34%。对此，有业内人士认为，9月成交商品住宅中或含部分苏州政府回购房源。

最近一段时间以来，越来越多的地方政府出手“回购”当地商品房。不过，据证券时报报道，记者梳理发现，多数城市提出的“回购”普遍与安置房、保障房、租赁住房等房源筹集挂钩。9月7日，市场公开信息显示，济南市国资委官网于9月5日发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。从同时发布的3份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。不过，该文当前已不在济南市国资委官网显示。

而在8月，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，通知指出，降低预售申请条件，中心城市范围内，对分期申请预售的项目，单次申领预售建筑面积从不少于2万平方米调整为不少于1万平方米（土地出让合同有约定及尾期除外）。同时，鼓励收购滞销房，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。

此外，河北省邯郸市磁县发布的《关于支持房地产业良性循环和健康发展的十条政策措施》显示，根据磁县棚户区、城中村改造需求，可购置存量商品房用作异地安置住房，或者提高货币化安置比例，积极盘活存量市场房源。房地产去化周期偏长的项目可申请转化为保障性租赁住房，避免重复建设。

专家怎么看？

据中新社报道，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来，特别是三季度以来，已有多城出台鼓励团购购房等政策，出台城市多为三四线城市或二线城市的远郊区县，包括惠州、温州、巴中、黄冈、承德、连云港等近20地。此番贵州为首个省级层面鼓励团购买房的地区。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，针对机关事业单位的团购买房，并不是新鲜事物，但在近期被频频提及。其背景还是因为多地商品房市场持续疲软，购房团购能在短期内实现批量销售，达到较好的营销效果，还能提振市场信心。

李宇嘉认为，“购房团购”的最大看点有两个：一是批量购买，二是优惠力度大。“购房团购”能在短期内消化更多房子，避免了出于保卫资金链的考虑开发商之间出现恶性竞争。一轮轮地“杀价”营销，既违背商品房预售管理对于价格备案的规定，也会强化市场对于开发商“继续降价”的预期。购房团购能一定程度上降低降价的“副作用”，避免比如：前期购房业主维权，以及土地市场进一步走弱等全链条负反馈循环。

陈文静也认为，团购购房作为房地产调控的新措施，将对化解房地产库存起到一定促进作用，预计将有更多城市推出相关政策。同时，政府仍需权衡提升销售规模与维持区域价格稳定之间的平衡，保证地区房地产市场稳定健康发展。

中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，需要注意，由地方政府直接收购房产的落地难度较大，涉及到如何定价、如何选择房源等很多问题。大部分收购的房产是用作保障房、人才房，或难按照市场价成交。

李宇嘉认为，现在各地有建人才房、保障性租赁住房等的需求，一些财政实力较强的地方政府可能会采用这回购待售商品住宅的模式，既帮助开发商回笼资金，也提振市场预期和信心。从效果来说，单一政策很难立竿见影。但它是一个积极的信号，与此前的税收、金融等政策联合起来，可以多措并举提振市场情绪。

焦典

中国监管机构：密切关注房产市场
2022-11-02 12:41

中国银保监会说，密切关注房地产市场发展，房地产业目前总体稳定。中国央行则强调，相信房地产市场能保持平稳健康发展。
据彭博社报道，中国银保监会副主席肖远企在回应香港金管局总裁余伟文关于房地产对银行影响的提问时说，正密切关注行业的发展。这次访谈于周三以预录形式在香港举行的国际金融领袖投资峰会上播出。
肖远企补充说，房地产行业仍保持稳定，现在银行业在房地产的风险敞口处于合理水平，约佔总体贷款26%。他说，中国大陆按揭贷款逾期率不到0.1%。
中国大陆长期的房地产危机引发了经济动荡。10月份房屋销售跌势加剧，长期以来被认为较安全的房企陷入困境。根据彭博计算，中国大陆房企有2920亿美元（4125.24亿新元）债务将于2023年底前到期。
规模达52万亿美元的银行业面临日益严峻的前景。由于不良贷款增加，银行的资产负债表承压，政府引导中资大行加大发放贷款。
中国人民银行行长易纲稍早在峰会中说，相信房地产市场能保持平稳健康发展。他说，中国经济的潜在增长率将保持在合理区间，央行还致力于支持设备更新改造和基础设施投资，四季度效果会有所显现。
中国央行已采取一系列措施稳定房地产市场，包括降低抵押贷款利率和推出针对开发商的专项贷款计划。但分析人士表示，这些政策对该行业的帮助不大。经济学家预测中国大陆今年经济增长率将在3.3%，远低于5.5%左右的官方目标。

焦典

分析师：中国房地产债券不再具有可分析性
2022-11-03 11:53
中国房地产美元债券的危机已变得如此极端，一位自该市场2005年成立以来就一直在关注的分析师说，已经不再可能进行有意义的分析。
据彭博社报道，Loomis Sayles Investments Asia Pte高级分析师冯之玮说：“市场不再具有可分析性，令人非常沮丧。”2005年中国首支房地产公司美元债券发行时，她在巴克莱资本的信用研究部门工作。
随着违约率升至空前水平，中国离岸房地产债券价格已跌至纪录低点，反映出严重的困境。市场的暴跌最初是由于政府从2020年开始对开发商过度举债以及购房者的投机行为展开了整顿，后来又因为防疫限制措施加剧了住宅销售的滑坡而恶化。
投资级中国房地产美元债券的市值过去一个月缩水了约23%，而彭博亚洲（除日本外）美元信用中国投资级总回报指数跌幅为7%。该指数显示，这些更优质开发商的债券目前平均约为面值的73%，而一个月前为88%，2021年底约为面值水平。
冯之玮说：“对行业及公司经营和财务数据的基本面分析已经让位于市场传言。”持续的违约加剧了这种状况，特别是那些曾被认为相对强劲或一直在按时发布业绩且再融资安排没有显示会立即陷入困境的开发商。
垃圾级公司的情况更糟。根据彭博亚洲（除日本外）美元信用中国高收益总回报指数，主要由房地产公司发行的中国高收益美元债券的平均价格本周跌至每1美元面值50.2美分的纪录低点。
冯之玮说：“这种价格对于正常的市场肯定是不合理的，但对于无法分析的‘盲盒市场’则是合理的，只有在投资者对行业及业内公司彻底失去信心的时候，我们才会回到一个有政策风险的领域。”

焦典

港媒：许家印7亿港元山顶豪宅被建行接管
2022-11-03 10:56
恒大财困危机仍未解决。香港媒体发现，创办人许家印去年抵押的三幢别墅中的其中一幢，被中国建设银行（亚洲）接管，另外两幢亦已抵押至财务公司。
据香港01报道，位于湾仔的中国恒大中心，7月被中信银行（国际）接管，并在全幢招标放售，在10月31日截标，没有结果。据报道，被建行亚洲接管的，是山顶布力径10号B座，市值约7亿元（港元，下同，1.26亿新元）。
去年10月19日，布力径10号B屋获建行亚洲承造按揭，预料可以套现3亿元，未知具体借贷条件。如今，一年后建行亚洲就接管大宅，证实许家印的债务危机未解决，亦是他私产被接管的“第一滴血”。
香港01去年报道，许家印共持有山顶布力径三幢别墅大宅，即B座、C座和E座，市值分别约8亿元、7亿元和10亿元，合共25亿元。 C座和E座已经在去年11月抵押至财务公司欧力士，再加两间离岸公司担保，共借8.2123亿元。

焦典

啪！全球房价泡沫开始破裂，这四个地方最危险
国是直通车
2022年11月10日 15:30:36 来自北京市

全球房价泡沫破裂的声音开始响起。

在这之前，许多国家的房地产牛市已持续十年甚至更久。特别是新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球主要经济体房价飙升至历史新高，房价泡沫风险迅速累积。

如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，房价泡沫开始破灭，全球楼市繁荣正走向终结。

牛津经济研究院（Oxford Economics）在近期发布的一份报告中如此描述：“总的来说，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

该机构认为，未来一段时间，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚四国房价下跌风险最大。

利率飙升，多国楼市骤冷

牛津经济研究院报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。许多经济体的住房价格已经持平或下降。随着银行信贷标准的收紧和经济衰退的影响深入，房价下跌的压力将进一步加剧。

这种趋势已现端倪。

英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%。英国房价正以近两年来的最大速度下跌。安永咨询公司的一份报告预测，英国2023年抵押贷款将降至10多年来最低水平。

美国房价在2022年下半年迅速下跌。标普/凯斯-席勒房价指数在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降，多个州和城市对住宅房地产的需求降温。有华尔街经济学家预测，美国明年房价可能继续下跌多达20%。

韩国在此前出现“全民抢房潮”后，房价也已连续多月下跌。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。韩国的平均房价今年上半年也迎来下跌。

新西兰储备银行2日发布的金融稳定性报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰的房价继续下跌。在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰的跌幅更大。报告称，目前负资产和抵押贷款服务拖欠并不普遍，“但如果价格继续下跌并且随着抵押贷款重新定价以提高利率，这种情况将会增加”。

不难看出，全球楼市退潮与利率提高直接相关。近月来美国抵押贷款利率突破7%，并持续上行，为2002年以来的最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。

另据牛津经济研究院估算，在欧元区和英国，抵押贷款利率自4月和5月以来已经上升了一倍多。

这四国房价最危险

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。该机构认为，在这些经济体，2019年四季度至2022年二季度的房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。因此该机构认为，利率上升将迅速传递到这些国家的家庭财务。

居外IQI联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari)在接受中新社国是直通车记者采访时表示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌欧美楼市。这家房产科技集团在亚太及欧美有3万名经纪人。

卡希夫·安萨里认为，首先是因为这些国家的楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的楼市碰到银根紧缩也容易跌。

与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同，加拿大和澳大利亚等国的按揭贷款相当一部分是浮动利率，这意味着房主们要承受利率上调的压力，而这种压力又伴随着物价的上涨。

如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，那么这些家庭更容易受按揭利率上调的影响。在上述三个国家，家庭负债的占比也较高。这几个因素如叠加在一起，卡希夫·安萨里分析称，当地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。

澳大利亚悉尼知名房产公司Plus Agency执行合伙人Fiona Yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社国是直通车记者，悉尼的公寓受到的影响最大。房产的买家和卖家都对不断攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源的报价也越来越少。“一年前，我们典型的房产大致以挂牌价的110%售出。而如今转售交易平均为要价的90%左右。”

"每次利率上升，许多买家都要向下调整他们的预算。”Fiona Yang说，“一位业主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪华公寓。他的预期售价是2500万澳元，但市场可能只能承受2000万澳元的价格，这是个很大的折扣。然而，即使将这套房产出租，他的收益率也只有2.5%左右，他只要把现金存入银行就能赚得更多。"

一些过去抢手的房屋，如今滞销了。

悉尼一家拍卖机构James Pratt Auction Group的CEO James Pratt表示，"我正在与邦迪海滩附近的一处房产合作，我们不得不将拍卖日期推迟三次，因为根本没有足够的买家。这在邦迪非常罕见，那里的房产通常会以高价迅速售出。"

加拿大BC省温哥华地区知名地产投资顾问Tina Mak在接受中新社国是直通车采访时表示，疫情期间温哥华周边地区房价上涨明显。因为当时人们都想要郊外的大户型房子。今年以来，随着不少公司恢复上班，人们发现郊区要开车通勤来市里上班还是不方便，加上油价也贵。所以现在城外的房子跌得也最多。今年以来已跌了20%。

2008年次贷危机会重演吗？

由房地产引起的2008年次贷危机会重演吗？

卡希夫·安萨里表示，普遍认为不会，经过上次的次贷危机，银行在放款时对借款的审核更为严格，数据显示因为还不起房贷而被没收的房子数量没有明显增多。

他指出，楼价下跌，是在过去两年猛涨的基础上，比如：加拿大、澳大利亚、新西兰三个国家就算跌20%，也还比疫情前高。而跌得多一些的地方，也正是涨得快一些地方。发达国家不少人的财富比起疫情期间会打折，但比疫情前还是有所增加。

实际上，由于现在楼市上少了炒房者，也少了机构投资者，买家、尤其是新移民刚需买家和手持现金的外国买家，就迎来了一个有利的买房时期。买家会发现自己处于谈价格谈购房条款的有利地位，买方经纪人的日子也从容多了。

牛津经济研究院也认为，一个积极的因素是，一些主要市场的抵押贷款债务占居民收入的比例低于全球金融危机之前的水平。在美国，2022年二季度的抵押贷款债务与收入比率比2007年四季度低35%，在西班牙低25%，在英国低14%。

另一个因素是采用浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前低。这意味着家庭面临的抵押贷款利率上升带来的直接冲击较小。