河北GDP第一城唐山，房价曾领涨全国，如今陷入谷底 | 楼市地理
2022-07-05 16:41 第一财经
因煤而建、因钢而兴、因震而名，这是河北省唐山市为人所知的三个标签。今年较早时间，唐山曾发布了一揽子楼市刺激政策，包括取消商品住房限购限售、调整购房商业贷款政策、调整公积金贷款政策等，而当地楼市已持续阴跌数月。 即便将时间轴拉长，唐山的楼市发展史也极具戏剧性。十年前，唐山刚经历了一场轰轰烈烈的“造城”运动，随后楼市下行库存积压，直到2016年一批炒房团大举涌入，市场价格才被猛然推高。2020年，唐山房价涨幅还一度领涨全国。 不过，受政策、房企等多方面影响，该地还是逐渐滑入楼市下行周期。据第一财经记者了解，许多曾经的唐山投资客，都在出售手中房产，市场上的二手房源正在逐渐增多。但受新房市场低温影响，二手房市场也叫不上价，有豪宅甚至亏本甩卖。 王立是唐山的一名房产中介店东，最近他经手的二手房源明显增多了，多年房产交易带来的敏锐嗅觉告诉他，有投资客正在套现离场。然而，这并不是一场皆大欢喜的盛宴，据王立说，许多业主都处于赔钱出售的状态，只不过是赔多赔少的区别。 当地的刚需购房族，则正在观望中等待市场恢复正常。“价格下来也不见得是坏事，每个行业都有起落周期，前几年唐山的房价确实增长速度太快了，一套老破小学区房就要一百多万，很多普通人买不起，更何况高端社区了。”有当地人称。 房价曾领涨全国 在河北省，GDP第一的城市不是省会石家庄，而是地理位置更靠北的唐山。早在2005年，唐山的GDP便超过石家庄，成为河北GDP第一城。 全国第一座机械化采煤矿井、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥......丰富的矿产资源、便利的交通枢纽位置、雄厚的工业实力，曾为这座城市带来源源不断的财富。 但就是这样一座城，曾因楼市高库存，房价一蹶不振。2008年前后，河北开始了轰轰烈烈的“三年大变样”运动，包括省会石家庄、经济大市唐山，都发生了翻天覆地的变化。城市焕然一新、高楼拔地而起，但也带来许多积压的问题。 在省会石家庄，至今仍有许多楼盘五证不全，居民在收房多年的房子中等待补证。在唐山，这一问题不如石家庄突出，但该地因城市改造运动，在2012年迎来楼市高峰，随后又因全国性市场下行，积压了大量库存，房价也持续低谷爬坡。 没曾想，一波炒房团涌入，改变了唐山的楼市底色。据中指研究院研报记录，2016年北京930调控政策后，北京及环京地产调控措施出台，大量北京及环京中介开始向外拓展资源，唐山因房价洼地及京唐城际铁路复批等因素，迎来大波投资客。 据当时的媒体报道，2016年下半年，北京、天津的人坐着大巴车去唐山买房，他们像发现“新大陆”一般，大多数人不假思索地交钱买房。唐山的房价，也在炒房团涌入后一路水涨船高，大量积压数年的楼市库存，也在短时间内被基本消化。 为遏制这一局面，2017年4月开始，唐山限购政策相继推出，非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购，且中心城区房子不能超过一套；公积金贷款首套首付30%，二套有贷40%。 非本市户籍需提供一年纳税证明，拦住了一部分投资客群。但是，因彼时楼市库存大部已得到去化，唐山曾一度陷入本地客多、房少的局面，房价也一直保持上扬态势。 在楼市已步入调整周期的2020年，唐山房价还曾一度领涨全国。2020年8月，唐山新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%，位居全国第一。土地市场也热闹非凡，荣盛发展、隆基泰和等房企接连拿下“地王”。 克而瑞分析称，唐山是重工业城市，GDP全河北省第一，有力支撑起唐山内需；加上市区内新房供应紧缺、棚改拆迁影响小、唐山本地人爱买房等原因，导致其一手房供应吃紧，二手房流通量又小，因此在大环境往下走的时候，唐山逆流而上。 投资客亏本离场 房价大幅上涨被住建部“约谈”后，唐山火速拿出了调控政策。 2020年9月28日，唐山市人民政府办公室发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》，表示要遏制投机炒房，加强房地产金融监管，努力打造城市低房价优势。 通知要求，对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 通知还特别强调了，严厉打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价行为，一经发现，列入“黑名单”管理。严厉打击投机炒房行为，房企不得以排号摇号、发放VIP卡、招募会员、存款等形式登记预订，中介不得发布、炒作房价上涨的不实消息等。 当时，全国楼市已从高热转入降温，唐山仍在强力调控。没想到，楼市降温势头过于迅猛、加上许多房企陷入资金危机，唐山楼市迅速从火热转入降温。当年末，有楼盘推盘房源直接降价5000元/平方米，一度引发购房者围堵售楼处维权。 到2021年8月份，距离房价领涨全国过去一年，唐山却因为房企争相降价，约谈了华润、中海、万科等10家房企相关负责人，要求其不要恶意降价，否则不予网签。 但是，市场下行的势头，没有就此打住。中指研究院数据显示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均价8606元/平米，环比下跌0.42%；二手住宅成交均价11027元/平米，环比下降0.84%，同比下降6.65%，已累计15个月环比下跌。 来自世联行的数据也显示，2022年5月，唐山主城区商品房供应面积9.31万平方米，环比上涨627%，同比下降63%；成交面积4.94万平方米，环比上涨160%，同比下降61%；成交均价14367元/平方米，环比下降3%，同比下降21%。 处于“烧烤店打人事件”风波中的路北区，截至5月份供销比达到2.36，处于“供大于求”的状态，成交均价16610元/平方米，同比下降25%，环比上涨8%；成交面积1.97万平方米，同比下降51%，环比上涨146%。 从楼市库存情况看，唐山的去化周期正持续延长。唐山世联行数据显示，截至5月份，唐山主城区有效库存量的去化周期高达71.01个月，房子要近六年才能卖完。 许多曾经的投资客，都在这轮市场降温中出现亏损。王立告诉记者，据他们对市场一手信息的监测，目前有好多投资客都在出售房产，但很多都处于赔钱出售的状态。 比如，日前新政出台后不久，唐山某高端小区突然新上了多套房源，其中一套售价425万，建筑面积181平方米，单价23377元/平方米，可跟房主谈赠送20万的车位。“这个小区房价最高的时候，均价在两万六七，现在基本在赔钱卖。”王力说。 来看房的人倒是有，挂牌一周时间，该房源已经迎来十波人看房。“好房子还是不缺客源，但当下看房的人对价格预期更低，还在跟房主谈价。”王立称。放在整个小区看，这个路北区的高端盘，整体仍处于跌价状态，目前挂牌价较上周跌0.7%。 面临转型重任 与许多产业薄弱、但楼市被炒作起来的环京城市不同，唐山因其多年来的重工业基础积淀，整个城市的经济实力依然不容小觑。 过去的2021年，唐山市GDP总量达8200亿元，占整个河北省GDP的四分之一，位居全国第27，在京津冀城市群当中仅次于北京和天津。 唐山的支柱产业钢铁业，2021年钢铁产量达到1.3亿吨，占河北全省的60%，占全国比重的12.6%。疫情后全球大宗商品价格上涨，也为其带来一波产值。 不过，仅靠传统产业并不可持续，在去产能和产业转型重任下，唐山在煤炭、水泥、钢铁和陶瓷四大传统产业之外，开始发展高铁装备、特种机器人、港口等新兴产业。 产业转型的路程，在许多普通工人身上，便是生存环境的变迁。一位当地人告诉记者，近两年环保整治力度太大，钱都不好赚，很多没有太高文化的工人，选择去外地的钢铁企业打工。一些小型钢铁厂也逐渐倒下，留下的多是大型企业。 “零几年的时候在钢厂上班，普通工人都能赚五六千，技术领导最低一万起步，甚至一个月二三万，现在普通工人收入也就六七千。”上述当地人称，许多钢铁厂都陆续往港口搬迁，但好多工人不能跟着过去，挣得没以前多，消费自然就下来了。 那些有选择的年轻人，则选择去北京等大城市，拥抱更多样的职业。截至2021年末，唐山市常住人口769.70万人。单看2021年，唐山常住人口减少2.15万人，为全国为数不多人口负增长的TOP30城市之一。 为留住人才、刺激楼市，近期唐山出台了一系列利好政策，包括取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策；对购房商业贷款政策进行调整，将唐山全市首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%。 同时，全市公积金贷款最高额度提高至80万元，购买二星级及以上绿色建筑标准的新建被动式超低能耗住宅，贷款额度上浮至96万元，凤凰英才人员最高贷款额度为100万元，自贸区曹妃甸片区引进的高端创新人才贷款额度为120万元。 “之前因为疫情，市区的新房为争抢客户、不断降价，最后政府出面调控，限制新房恶性竞争，慢慢才缓和下来。现在各种政策都在刺激市场，从我们每个月的监测数据看，市场成交确实在持续增长，二手市场行情处于平稳且有迹象抬头的现状。”王立称。 业内研究机构也表示，近期唐山市采取的一系列的措施，将保障市场健康稳定发展，进一步促进置业信心的恢复，带动市场活跃度的上升，预计6月唐山市场将呈现底部企稳态势，成交规模稳中有升，成交均价短期或仍将延续小幅调整。
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