恶循环:土地财政 土地资本 房炒不住 混改官僚资本

焦典

土地财政

土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即被诟病的“土地财政依赖症”。

现状        
第二财政早已超过第一财政
利弊        
不能忽视的是资源资金的严重浪费
概述        
政府出让土地使用权维持财政支出
原因        
欠发达城市由没有相关产业为支撑
国外情况        
土地征收物业税、房产税等方式
概况

目录
1定义
2现状
3原因
4利弊
5调查
6解决办法
7国外情况
8根源之辩
9词条图册

1定义
土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国大陆搞城市经营和土地财政，最早是从香港学过来的。但香港是土地私有制，政府要先收购私有土地，进行初步开发后才能出让。而大陆是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。

2现状
在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在土地财政上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

3原因
对土地财政依赖比较严重的应该是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源。“土地财政”的形成与中国土地出让制度有关。土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可持续的，将数十年后的公共财政收入提前收了，一旦大规模城市化进程结束，可供开发的土地日益减少，未来的公共财政状况将会面临严峻考验。

一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动；另一方面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。“要从根本上解决当前‘土地财政’困局，改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，应该尽快开征物业税。”

4利弊
土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，可谓利弊互见。

在中国，土地财政和土地金融的形成，大体是近十几年的事情。这十几年，中国城市建设突飞猛进，其奥秘就在城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。城市经济飞速发展，市民生活质量不断提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量外地农民进城务工。其正面效应不容否定。

但是，问题也由此而生。

第一，土地财政恶化了国民收入分配，抑制了民间投资。有财政专家研究提出，当时中国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。虽然中央采取了许多措施，大力调整国民收入分配格局，但迄今并未根本改变。尤其值得关注的是，土地收入大多集中用于城市，城乡差距和和地区差距，不仅没有缩小，反而更加扩大了。

第二，政府投资影响了产业结构调整，加剧了产能过剩。政府掌握的大量资金投向哪里，对产业结构的变化有重要的引导作用。多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，生产能力严重过剩。这条产业链基本处于低端，过度的发展占用了大量社会资源，与中央加快转变发展方式的方针背道而驰。

第三，更不能忽视的是资源、资金的严重浪费 。土地出让收入由本级政府“自收自支”，长期缺乏收支规范与监督机制。近些年来，各地搞了不少“楼、堂、馆、所”和“政绩工程”，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。在此过程中，少数党政干部财大气粗，挥金如土，为所欲为；同时“土地寻租”活动愈演愈烈，公款化为个人“灰色收入”的现象屡见不鲜，公众反应强烈。

第四，土地财政机制不改变，保护耕地、保护农民的合法土地权益，只能流于空谈。同时，土地财政使地方政府的收入过分依赖房地产开发商。而在中国现实中，由于集体土地不能开发房地产，现有的开发商其实处于天然垄断地位，这使其有可能大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题，很难得到解决。

总的来看，在中国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。但是，随着改革的深入，其制度弊端也越来越明显、突出，已经成为今后中国可持续发展的障碍。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。

中国主要是借鉴香港的土地批租制。但是，香港的土地管理与土地批租（即经营），分属不同的部门，并且把政府的土地收益纳入基金管理，杜绝了支出使用的随意性。而恰恰这一点，我们没有学。

之所以如此，也是由当时复杂的历史条件决定的。上世纪80年代中后期，国家土地管理局成立，负责统管全国城乡地政，逐步推行有偿使用土地制度改革。然而，当时许多地方政府和一些中央政府部门，不愿实行有偿用地制度，改革进展缓慢。

当时的主要矛盾，是如何推进土地有偿使用制度改革。在这种情况下，土地管理部门顺理成章地承担起国有土地的经营职能，可以说是一种历史的必然。但历史不会有终点。旧的矛盾解决了，新的矛盾随之产生。

随着市场经济体制的确立，大约在20世纪末期，土地有偿使用制度全面建立起来，土地财政也逐步形成，政府经营土地的弊端才越来越显现出来。如果说，当年学香港只学了一半甚至不到一半，是个历史的欠账，那么，这个欠账总归要还，恐怕到了该还账的时候了。

5调查
国土部下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》在2009年9月初下发至各地，并要求地方在汇总相关数据后于下月上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。与其他调研相比，此次《通知》规定的地方市县政府需要上报的材料多达12项，包括三年间的建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况、土地储备资金管理情况、储备机构借商业银行及其他金融机构贷款余额情况等。在土地供应这块，地方需上报年度土地储备面积，以及到了年底已经完成前期开发但尚未完成供应的土地面积等。尤其地方政府通过土地储备机构获得的土地出让收入也成为调研重点之一。上述三年间，地方政府通过土地储备机构供应土地的价款、各地土地出让收入情况都需要上报。

从2014年1月23日起，各省、自治区、直辖市的审计厅(局)陆续公布了各省份政府性债务审计结果，这是全国省级审计部门第一次集中对外公布地方债。审计结果中在“政府性债务管理中存在的主要问题”这个版块，“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高”，成为各省级审计报告中最受关注的问题。

6解决办法
安徽财经大学教授唐敏建议，一是要深化财税体制改革，建立现代财政制度，明确界定中央和地方事权及其支出责任，使事权和财权大体对等，从而从源头上解决地方政府过度依赖土地财政的问题；二是依法规范土地流转收入，通过税收等政策解决土地暴利问题。

除了改革征地制度，党的十八届三中全会和《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》都提出，要在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。[1]

国土部要求各省级政府要以建立土地储备制度的市、县（含独立于设区市本级的区）为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总相关数据。国土部还将选择部分城市进行实地调研。国土部此次的《通知》也关注到了地方土地储备机构“收支”问题。在一份表格中，地方政府就需要填报土地储备资金来源（土地出让收入、贷款等），土地储备资金支出（前期开发、拆迁补偿等），以及资金结余等内容。总之，表面上，《通知》试图“全面了解现在各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题，提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施”。据国土部总体监测数据，全国土地出让总收入逐年高涨，2006年为7000亿元左右，2007年受到楼市过热影响，当年土地出让收入高达13000亿元，2008年又因楼市下行而回落至9600亿元。

地方政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，因为这种模式，推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，形成新的房地产泡沫。远超出实体经济发展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都或将产生致命毒害，社会就业。在这种祸害紧密相依的情境下，地方政府的财政收入模式必须作为焦点和切入点进行深度解剖思考，以获得一种既提振经济，又防止房地产极度泡沫的新经济增长模式。必须应对的2010年的中国经济“悖境”，这或许是这次国土部紧急调研背后的深意吧。

7国外情况
中国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价，而不像中国千方百计抬高地价。

8根源之辩
土地财政的根源是否在于分税制，一直遭遇业内人士的激辩。

有人认为，1994年的分税制改革后，财权过分集中在中央政府，地方的财权和事权不对称，地方不得不另辟财源，土地财政应运而生。这个分析看上去有道理，但并不准确，地方财政赤字的主要原因是支出增长过快，特别是金融危机期间，执行拉动内需的政策，各地无不大干快上，地铁、公路、机场等基础设施投资猛增。支出超过收入，地方政府只好用卖地收入和土地抵押贷款弥补不足。

用土地作为抵押，获得银行贷款，这是土地财政的重要组成部分。地价不仅影响卖地收入，而且在很大程度上决定了地方政府债务融资的规模。官方数字表明，全国共有各类地方政府融资平台8000多个，贷款余额8万多亿，相当于中央和地方政府一年的财政预算总收入。

“土地改革的核心矛盾在于征地改革，征地制度难以破除的原因在于地方政府对土地财政的依赖。”在不少代表看来，所谓土地财政依赖症，即是指地方卖地收入占到了地方可支配财政收入的一半以上，甚至更多。很不幸，全国绝大部分城市都患上了土地财政依赖症。

虽然两会上，各个界别的委员和代表们对于这个事情都痛心疾首，表示必须改马上改。而作为当政者来说，或许才真正能体会个中滋味。但是地方政府却不能这么做，因为土地是国有资产，土地价格最起码要地市一级政府才有决定权。于是，每次只能在明明没有市场的情况下，仍然要去卖地，地卖不出去，再上报，再等降价。等地方政府反映完了，市场可能已经出现了变化。

焦典

23省土地财政依赖度：津浙2/3债务靠卖地偿还
2014年04月15日07:54    来源：人民网-中国经济周刊

原标题：23省土地财政依赖度排名：浙江依赖度第一 福建第三

近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。

　　目前对于“地方债是否过度依赖土地财政以至压缩楼市调控空间、绑架中国经济”等疑虑，各界争论不一，但争论各方却缺少量化标准，更没有一个量化指标。

　　量化指标是分析问题和解决问题的必要基础。对于土地财政而言，有了具体的量化数据，可以更清晰地了解和分析土地财政的现状和问题，特别是准确界定和判断地方债与土地财政之间的合理依赖度，为房地产政策和地方债务等重大问题提供分析思路和决策依据。

  报告的数据来源

　　从2014年1月23日起，各省、自治区、直辖市的审计厅(局)陆续公布了各省份政府性债务审计结果，这是全国省级审计部门第一次集中对外公布地方债。

　　从公布的审计报告来看，各省级审计部门关于地方债的审计报告基本上使用了同样的报告格式：主要分为“近年来加强政府性债务管理的主要措施”、“政府性债务规模及结构情况”、“全省政府性债务负担情况”、“政府性债务管理中存在的主要问题”四个版块。

　　而在“政府性债务管理中存在的主要问题”这个版块，审计部门公布的主要问题有三个，一是政府负有偿还责任的债务增长较快，二是部分地方和行业债务负担较重，三是地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。

　　其中，第三个问题，即“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高”，成为各省级审计报告中最受关注的问题。据统计，29个省份(新疆、西藏、港澳台除外)的审计公告中，在介绍“政府性债务管理中存在的主要问题”时，有23个省级审计部门都明确将“地方债依赖土地收入偿还”列入其中。

　　23个省份的审计机构给出了截至2012年底“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”的具体数值或可供测算的相关项数值。该数值反映了土地财政在地方债中的比重，也反映了地方政府对土地财政依赖的程度。因此，我们将审计报告中的“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”称之为“土地财政依赖度”。

　　报告的量化指标的计算方法

　　“土地财政依赖度”，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”的数值，其计算方法为：由“承诺以土地出让收入偿还的各级地方政府债务”的总额（即分子），除以“省市县三级政府负有偿还责任债务余额”（即分母）得出。

　　具体来说就是，首先，省级审计部门圈定“承诺以土地出让收入偿还债务”的本省份各级地方政府的范围并计算其总额。例如浙江是“省、市、县政府”三级政府；四川的范围是“18个市级、111个县级政府”（即四川省21个市（州）、183个县（市、区）中，有18个市级、111个县级政府承诺以土地出让收入偿还债务，其他的则不算在内）。

　　其次，省级审计部门再统计出本省份“省市县三级政府负有偿还责任债务余额”（有极个别省份如四川，其统计口径不含省级政府债务，只统计了市县两级政府）。

　　最后，将以上两项统计数据进行相除，即“承诺以土地出让收入偿还债务”总额除以“省市县三级政府负有偿还责任债务余额”，从而得出“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”这一数值。即我们称之为的“土地财政依赖度”。

　　根据上述的省级政府审计部门的公开审计报告及其相关数据，《中国经济周刊》、中国经济研究院联合研究并发布“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”（下称《报告》）。

　　23省份“土地财政依赖度”排名总览

　　北京土地偿债总额第一，浙江依赖度第一

　　《报告》显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值，即此类债务总额来看，排名依次为北京、浙江、上海、四川、辽宁、湖北、广东、重庆、山东、天津、福建、江西、湖南、安徽、河北、广西、黑龙江、陕西、吉林、海南、山西、甘肃，江苏未公布数据。

　　从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京（估算）、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。

　　23省份最少的也有1/5债务靠卖地偿还

　　浙江天津2/3债务要靠土地出让收入偿还

　　《报告》显示，23个省份中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。换句话说，浙江、天津两地政府负有偿还责任的债务，都有2/3的份额要靠卖地来偿还。

　　浙江省审计厅公布的审计公告中明确指出，地方债务偿还对土地出让收入的依赖程度较高。2012年底，浙江省、市、县政府负有偿还责任债务中，承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为2739.44亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额4133.91亿元的66.27%。

　　排名靠前的北京在“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值上排名第一，但未给出其在相同统计截止日期内占整体债务的相对比值。近些年，北京的地王不断涌现，根据北京市审计局公布，截至2012年底，其土地偿债规模高达3601.27亿元，位列23个省份之首。而截至2013年6月，北京市县两级政府债务余额为6496亿元，最近三年年均增长33%。据此测算，截至2012年底，北京市地方债规模应当在6000亿元上下，即北京市土地偿债在整体债务中的份额应在50%~60%。

　　占比最小的三个省份，分别是甘肃（22.4%）、河北（22.13%）、山西（20.67%）。这意味着，即使对土地偿债依赖度较小的省份中，也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。

　　土地偿债规模与整体债务占比不完全对等

　　广东总量多占比小，海南总量少占比大

　　从绝对值来看，23个省份中，北京、浙江、上海三地需要依靠土地收入来偿债的债务规模排在前三名，分别是3601.27亿元、2739.44亿元、2222.65亿元；土地偿债规模最小的是吉林、山西、甘肃，分别是586.16亿元、268.94亿元、206.54亿元。

　　《报告》显示，土地偿债规模与土地偿债在整体债务中的占比这两项数据呈现比较紧密的关联性：土地偿债规模在1000亿元以上的省份，土地偿债在整体债务中的占比也较大。因为容易卖地、卖高价地，才能保证土地偿债规模，也对土地更加依赖。浙江、上海、四川、辽宁、湖北、重庆、山东，他们的土地偿债规模分列第2~9位，其土地偿债在整体债务中的占比则分别位列第1、8、10、11、9、5、13位。北京的土地偿债规模排名第一，其占整体债务的比例在50%~60%，排名也靠前。

　　但广东例外。广东的土地偿债规模较大，位列第7，但是土地偿债在整个债务占比中排名第17位。据了解，广东经济总量长期位居全国第一，民营经济发达，尤其是实体经济发达，有效地缓解了地方政府对土地财政的饥渴。

　　反之，土地偿债规模在1000亿元以下的省份，其土地偿债在整个债务中占比大多排在后面。但也有例外。

　　海南尽管土地偿债规模小，只有500多亿元，但是土地偿债在整个债务占比中却排名第4。近年来，海南房地产市场十分火爆，尤其是在国际旅游岛概念的推动下，海南岛社会经济发展对房地产业倚重程度较高，这种局面也在海南的土地债务表上体现了出来。

　　广西土地偿债规模只有700多亿元，位居16位，但土地偿债比例高达38.09%，排名第12位。进一步分析发现，一方面，广西整个的地方债务规模较小，截至2012年底，全自治区（不含乡镇）只有1900多亿元，在所有的省区市中排名靠后，低于平均水平；另一方面，广西地方债结构中，地方债增长的主力在市本级政府，而广西债务支出中，土地收储支出较大，在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖，因为土地财政作为政府性基金收入，主要受益方即是市本级和县本级政府。

　　这直接表明，越是依赖土地财政的地方，必然会加大土地的推地规模，乃至不断推出高价土地。而早在2010年，广西南宁的一个地王楼面价格就突破了1万元/平方米。

　　报告外6省份对土地依赖度如何？

　　部分地区违规采用BT（建设—移交）模式

　　除了这23个省份列出的情况外，河南、贵州、内蒙古、宁夏、青海、云南这6个省份，以及23个省份未统计的部分省级、市级和县级政府，是否就不存在土地偿债的问题呢？

　　《中国经济周刊》记者走访发现，去年以来，河南、贵州、云南等地，卖地的情况也非常活跃。河南郑州一地就曾出现好几宗地王级地块；而在河南南阳、信阳，以及云南昆明等地，去年以来都出现过征地风波。

　　另一方面，《中国经济周刊》记者从6个省份的审计报告中发现，这些地方与土地相关的地方债已经以改头换面的形式表现出来。如贵州省审计发现，部分地方违规通过BT（建设—移交）模式，向非金融机构和个人借款等方式举借政府性债务400.64亿元，如修文县城市建设投资开发有限责任公司用预期土地出让收入作为偿债资金来源，分别与4家公司签订BT模式投资合作12.02亿元框架协议。河南、云南、内蒙古等地，实际也大量存在着用土地收入“变相”偿还地方债的情形。

　　从全国范围来看，据国家审计署公布，截至2012年底，11个省级、316个市级、1396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24 亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66 亿元的37.23%。

　　国家审计署的这一调查是基于全国391个市（地、州、盟、区）、2778个县（市、区、旗）进行的，据此，在被审计调查的市级政府中，承诺以土地收入来偿债的占比高达81%，县级政府也超过50%。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向《中国经济周刊》表示，地方债、土地偿，这是当前土地财政最明显的表现之一，即地方政府过度依赖土地。一是还债渠道过于狭窄，对于部分产业经济发展不顺畅、地方财政收入机制不健全的地方；二是目前土地收入较易获得，由于地方政府是地方土地的唯一供给者，因此在获取土地出让金方面并非难事；三是目前对于地方债的运作仍未成熟，地方政府容易钻制度的漏洞，从而可以实现以土地收入作为偿还担保的目的。

　　严跃进进一步指出，地方依靠土地来偿债的比例都不低，这必然将使得全国卖地、乃至地王频出的局面短期内不可遏制。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海向《中国经济周刊》表示，一大半市、县级政府的债务要靠土地财政来偿还，充分表明地方政府对土地财政依赖的普遍性，而这给中国经济带来了一系列不利影响。最典型的就是当前房价泡沫越吹越大，但地方政府并没有刺破泡沫的决心，结果房价越调越高。

　　事实证明，近年来，绑架在土地上的诉求越来越多，市政建设资金、农田水利、保障房等都要土地财政的支撑。负责某市地铁建设融资的企业负责人向《中国经济周刊》表示，在地铁的建设资金中，就有大量投入直接或间接来自卖地收入。

　　严跃进表示，这就必然造成一种结果，即一方面高价卖地，另一方面低价收地，由此才能满足地方财政对资金的需求，但也最终造成了高房价和征地纠纷，还有违规卖地等情况。

　　3月12日，国家土地督察机构公布2013年国家土地督察工作情况，督察发现，地方一些市、县政府主导的违法违规行为屡禁不止，当前土地管理面临的形势依然比较严峻。2013年例行督察共发现地方政府在土地利用和管理方面存在2.38万个问题，涉及土地面积20.12万公顷，主要包括违规占用基本农田、违法违规办理土地审批手续、征地补偿安置政策落实不到位、侵害被征地农民合法权益、违规出让土地、违规利用土地抵押融资融债等六大问题。

　　曹建海表示，通过土地赚钱容易，这就让地方政府把精力过度放在经营土地上，而忽略了转变经济发展方式。同时高科技等实体经济产业转向追逐暴利的房地产行业，扭曲产业结构升级，最终使整个经济体被房地产绑架。

　　严跃进表示，土地财政滋生出的风险，最终会转嫁到普通老百姓身上。

　　4月9日，国土资源部公布，国家土地督察机构决定对内蒙古、安徽、河南、湖北、广东、宁夏存在的严重土地违法违规问题限期整改。这是继2007年以来，国家土地督察机构第二次采取此类的措施。

　　越做越大的土地蛋糕

　　“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。”这几乎成为各地审计部门的共识。

　　但现实却是，地方政府仍然热衷于卖地，并且屡创新高。

　　国土资源部今年2月11日公布的数据显示，2013年全国国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%，其中房地产用地20万公顷，同比增长26.8%。与此同时，全国主要监测城市的地价也在上涨。

　　国家统计局3月公布，今年1—2月，房地产开发企业土地购置面积4062万平方米，同比增长6.5%，土地成交价款1000亿元，增长8.9%。

　　对于地方政府对卖地有着难以割舍的情结，安徽财经大学教授唐敏向《中国经济周刊》表示，这是由于过去的财税体制，事权和财权不对等，导致地方政府过度依赖土地财政收入来推动发展。

　　与此同时，还有业内人士表示，面对巨大而唾手可得的土地收益，不少地方政府将经营土地当作主要工作方向，甚至冠以经营城市的美名，以至于有些地方除了卖地之外，已经丧失了真正经营城市、发展实体经济的能力。“卖土地已经令有些地方政府不可自拔了。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，土地财政容易造成地方政府的惰性和腐败。在无需大的成本时，过于依赖土地收入，而不会在其他收入方面寻求突破。

　　财政部最新数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。《中国经济周刊》记者查阅财政部国有土地使用权出让收入数据发现，2008—2013年，6年间全国国有土地使用权出让收入已经高达15.6万亿元。

　　而且，土地的蛋糕还在越做越大。

　　国家审计署2013年12月30日公布，截至2013年6月底，地方政府性债务余额支出投向中，土地收储债务16892.67亿元，位列地方政府性债务余额项目的第二。土地收储形成了大量土地储备资产。审计抽查的34个重点城市（4个直辖市、5个计划单列市、25个省会城市，不含乌鲁木齐、拉萨）本级，截至2013年6月底储备土地16.02万公顷。

　　根据全国城市地价动态监测系统的数据，2013年第四季度，重点监测城市中，地价总体水平为4735元/平方米，商服用地、住宅用地和工业用地的地价水平分别为8157元/平方米、7052元/平方米和889元/平方米。

　　而国家审计署审计抽查的34个重点城市,与全国城市地价动态监测系统中的重点监测城市几乎完全重合（后者只是多了乌鲁木齐、拉萨两地，对地价拉动作用有限）。

　　因此，用这34个城市的储备土地乘以土地的平均价格，即可得出这34个城市的土地储备总价值。

　　据此，34个重点城市截至2013年6月底储备土地的总市值已经达到7.585万亿元（16.02万公顷×4735元／平方米）。而如果考虑2013年6月之后新形成的土地储备，以及地价仍然在不断上涨的现实，仅34个重点城市的储备土地总市值可能就会超过这个7.585万亿元。如果加上全国其他数千个城市，全国的数据或将更加惊人。

　　而仅仅34个重点城市储备土地总市值就远远超过了全国土地收储的投入（16892.67亿元），二者相差近6万亿，土地买卖堪称暴利。一位业内人士就此向《中国经济周刊》记者反问道，这么大且唾手可得的既得利益，谁舍得呢？

　　财税改革如何破解土地财政困局

　　“触动利益比触动灵魂还难。”虽然有很多专家、学者及业内人士呼吁遏止土地财政，但这些年来，土地财政却不可避免地越滚越大。记者采访还发现，相比于过去几年，当下中国最小的行政单位——乡镇一级地方政府，对土地的介入程度也越来越深。

　　分析人士指出，其实深入分析土地财政的幕后，毫无疑问是政府这只手伸得太长了，直接卷入到经济利益的纠纷之中，既当裁判员又当运动员。

　　安徽财经大学教授唐敏建议，一是要深化财税体制改革，建立现代财政制度，明确界定中央和地方事权及其支出责任，使事权和财权大体对等，从而从源头上解决地方政府过度依赖土地财政的问题；二是依法规范土地流转收入，通过税收等政策解决土地暴利问题。

　　一位业内人士甚至指出，至少未来5年，土地财政难以完全退出。长期要改、短期难动，这是土地利益格局的现实局面。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，土地收入将越来越表现出两个突出问题：一、收入不够。在如此庞大的地方债规模下，尤其是旧债偿还期陆续到达时，当前的土地收入远远不能满足偿还的胃口。二、土地出让的收入机制不长效。土地资源毕竟有限，同时城市规划进程也不允许无节制地开发各类土地，这样土地收入终有枯竭的时候。

　　上述人士建议，确保财政支出公开透明，削减不合理开支，进一步落实中央八项规定和约法三章，建设节约型政府。

　　中国人民大学农业与农村发展学院副教授仝志辉向《中国经济周刊》表示，针对这种局面，关键是要平衡政府、集体、个人之间的利益。未来应当要改革征地制度，既要保证农民的土地收益，还要保证政府的收益。假如，过去政府从农民手中征地是一亩10万元，转手卖给开发商100万元，政府赚90万元。今后如果实现自由入市，农民一亩地卖100万元，农民可以分享收益，政府可以通过税收等形式获得相应的收益，这就能避免地方政府的消极不作为。

　　除了改革征地制度，党的十八届三中全会和《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》都提出，要在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　有专家指出，允许农村集体经营性建设用地入市，势必能冲破目前的土地利益格局，更大程度上发挥市场配置资源的作用，高房价、房产绑架中国经济等局面有望得到缓和。

　　但是目前，有些地方尚未迈开改革的步伐，就遇到了来自既得利益的阻力，甚至不乏有人打着保护农民利益的幌子来阻挠改革。

　　对此，业内人士建议，认定了方向的改革，还必须合理有序地推行下去。

焦典

专家：京沪粤没有地产投资依赖症
李木子
2014年08月13日06:56    来源：证券日报-资本证券网   

　　两份数据令依赖地产投资省市“现原形”

　　土地财政、地产经济一直被认为是经济发展过程中畸形的一环，虽然地产投资依然是固定投资中重要的部分，但这并不意味着当地的经济增长完全依靠地产投资。

　　根据统计数据整理获得今年上半年房地产投资占固定资产投资的比重后发现，固定投资中对于地产投资依赖度排名前十名的分别是上海、北京、海南、贵州、重庆、广东、浙江、福建、云南、辽宁。如果以房地产投资占GDP的比重来排，前十名则为海南、贵州、云南、重庆、福建、辽宁、宁夏、安徽、浙江、四川，相比第一份排名，上海、北京、广东已被排除。

　　这两份数据说明，海南、云南、重庆等地经济发展比较倚重房地产，那为什么上海、北京、广东的地产投资占固定资产投资比重较高，但却又不是经济发展的重要支柱呢？

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，北京、上海、广东的产业体系十分完善，尽管房价比较贵，但这些地方对房地产的依赖度并没有那么高，泡沫相对也比较小；而像海南、云南等地，由于产业体系不够完善，经济发展对房地产的依赖度相当高，形成了一定的泡沫。

　　从此前公布的统计数据中，也可以找到北京对房地产依赖下降的证据。今年上半年，北京市房地产业增加值同比下降6.4%，占地区生产总值（GDP）6%。这一比重较上年同期降低了0.8个百分点，显示出首都经济增长对房地产业的依赖有所下降。今天上半年，在北京民生投资领域，比保障房投资增长更快的是地铁、水务。上半年，地铁建设站点在京城大面积铺开，带动轨道交通领域增长。轨道交通投资完成149.9亿元，同比增长23.7%，高于全社会投资17.1个百分点。再生水厂加快建设，上半年北京水务领域完成投资152.7亿元，同比增长56.1%，高于全社会投资49.5个百分点。

　　一方面是北京、上海、广东等省市产业发展体系相对完善，形成多个增长点带动经济发展，对地产投资依赖较小，另一方面，北京、上海、广东等省市的城市化程度要高于其他城市，而处在城市化快速发展阶段的省份，也会出现对地产投资依赖程度较高的情况。

　　戴德梁行高级董事、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿认为，中国城镇化发展面临的主要问题是土地城镇化快于人口城镇化，过度依赖房地产业，忽略了城市配套和城市交通建设。针对以上问题。他认为，一个成功的城镇化，需要有完善的产业结构、健全的配套设施、舒适的居住环境和便利的交通。

焦典

评论：土地依赖症源于传统模式增长惯性
2014年04月17日14:12    来源：深圳特区报   

　　地方政府对土地财政的依赖，是当前经济增长中的一个重要风险。最近《中国经济周刊》的一项研究，就地方政府土地财政依赖度进行了量化分析。尽管在研究方法上还可以进一步完善，但这项研究为过去人们的感性认识提供了一个不可多得的数量标准。从研究得出的数据看，不仅一些东部发达地区的土地依赖度较高，而且一些中西部地区的土地依赖度也很高。这再次证实了，不少地方政府债务高度依赖于土地带来的收入，患上了“土地依赖症”。

　　之所以出现地方政府对土地的高度依赖，表层原因是地方财政自给率下降，地方承担的事权与财力不相匹配。为此，一些地方政府在制度约束下，就找到土地生财这条路。随着征地带来的巨大利益，一些地方政府对土地财政愈来愈情有独钟。

　　但除此之外，地方政府对土地财政的高度依赖，还有着更为深层次的原因，这就是我国长期以来形成的政府主导的增长方式。在市场经济中，要素如何配置、价格如何确定，都是由市场说了算的。但我国过去长期以来形成的政府干预市场的增长方式，却在两方面扭曲了市场：一是政府把要素配置天然地视为自己的本职，在重要资源配置上处处都有政府的身影，这其中就包括土地。二是地方政府过多承担经济增长的职能，包括招商引资以及产业扶持等。这些职能的履行都需要财政支持，这是政府财政支出缺口的主要原因所在。也就是说，干预市场并且承担过多经济职能，加大了政府财政支出压力，从而形成对土地财政的强大需求。

　　客观地看，政府主导的增长方式在改革开放之初的历史发展过程中发挥了重要的作用，但当前已经很难再走下去。地方政府已经积累了大量地方债风险，这些风险与房地产风险交织在一起，有可能引发系统性风险。

　　出路在哪里？有人说，地方土地财政的利益格局短时间难以打破；也有人说，如果中央地方关系不理顺，地方土地财政难以改变。这些都有一定道理。但是，归根结底还是要从厘清地方政府的职能入手，弱化地方政府干预经济、干预资源配置的权力和职能；让地方政府，尤其是县乡政府真正回归公共服务型政府，让市场真正起决定性作用。如果地方政府的这个转型没有突破，那么，土地财政利益会越来越坚固，中央与地方关系的调整会越来越难。(匡贤明 作者系中国〈海南〉改革发展研究院经济研究所所长)

焦典

金融产品
搜狗百科

金融产品（[1]Financial Products）指资金融通过程的各种载体，它包括货币、黄金、外汇、有价证券等。就是说，这些金融产品就是金融市场的买卖对象，供求双方通过市场竞争原则形成金融产品价格，如利率或收益率，最终完成交易，达到融通资金的目的。如股票、期货、期权、保单等就是金融资产（Financial Assets），也叫金融工具（Financial Instruments），也叫有价证券（Securities）。
       
Financial Products
定义       
指资金融通过程的各种载体、它包括货币、黄金、外汇、有价证券等
相关概念       
金融市场

金融产品
金融产品指的是各种具有经济价值，可进行公开交易或兑现的非实物资产，也叫有价证券，如现金、汇票、股票、期货、债券、保单等。比如：我们可以用现金购买任何商品，包括金融产品；我们可以到银行承兑汇票（变成现金）：我们可以在相应的金融市场任意买卖（交易）股票、期货等；我们持有的债券、保单等到期可以兑现（变成现金）。

例如，张三前年看好股市，变卖房产用三百万现金购买了股票，如今他的股票市值还不到两百万，为了避免更大的损失，张三决定变卖股票购入保险。

通过这个例子我们可以看到价值在不同的金融产品中转变和存在。

2一物四名
所谓“一物四名”指的是同样的金融产品，根据不同的使用者，不同的目的，不同的作用等，有四种不同的名字，即金融产品、金融资产、金融工具和有价证券。

以股票为例，对市场而言，股票是金融产品；对发行者而言，股票是融资的工具；对交易者而言，股票是投资或投机获利的工具；对公司财务而言，股票是金融资产或有价证券。

至于说如何称谓一个金融产品更为合适，要看其内涵和具体情况。

3产品产生
金融及其产品既不是天上掉下来的，也不是固有的。金融、金融市场、金融产品犹如一粒树种，在合适的土壤和时空中，随着人类社会的发展逐渐成长起来。

金融产品是金融社会的产物；金融社会是在农业社会、工业社会的基础上逐渐发展起来的；金融产品是由农业产品、工业产品衍生而来。

金融及其市场和产品并非虚拟也不应该是虚拟的。金融产品应由实物资产演变而来。事实上，绝大多数的金融产品都是由实物资产演变而来。以股票为例，长城有限责任公司将其1,000万的实物资产，通过资产证券化变为拥有1,000股票的股份制企业。这样，长城公司就拥有了金融资产或金融产品。以后该公司和金融机构还可以将股票进一步演变为股票期权、期货等。

4金融与树
金融及其产品的演变过程好比树叶是由树枝而来，树枝是由树干而来，树干是由树根而来。它们环环相扣、丝丝相连、密不可分、相互影响。事实上，金融的一切同树如出一辙，因为树乃天地规律的集大成者，金融树乃金融规律的系统集成，金融就是树！

5产品分类
金融至少看似行影无踪，变化无常，错综复杂，缤纷凌乱，因此，金融产品的划分也是多种多样。因时间有限，现简述如下。

首先，金融发展是一环扣一环，循序渐进的，因此金融产品可分为基础证券如股票、债券等，和衍生（高级）证券如期货、期权等两大类；其次，根据所有权属性，金融产品又可分为产权产品如股票、期权、认股证等，和债权产品如国库券、银行信贷产品等两大类。

前者是产权关系，后者是债权关系。再者，根据预期收益判断，金融产品又可分为非固定收益产品如股票、期权、基金等，和固定（也叫结构型）产品如各种债券和信贷产品。最后，根据时间长短，风险程度和交易场所等，金融产品又可分为短期产品、长期产品、低风险产品、高风险产品、货币（市场）产品和资本（市场）产品等很多类别。

6产品创新
我们经常听到“金融创新”，现实中，金融创新更多的是金融产品创新。

近30年来，创新是最时尚的。华尔街的“精英们”更不甘落后。他们绞尽脑汁，不断花样翻新，创造出各种各样的金融产品，结果导致美国这棵金融大树严重失衡，不堪重负。

这就是这次华尔街几近“自我毁灭”的系统和市场原因，这也是为什么美国民众很不情愿救华尔街的原因之一。金融创新是好事，应予鼓励，但不能违背金融规律。

7构成要素
一个金融产品是一系列具体规定和约定的组合。虽然不同的金融产品有着不同的具体规定和约定，但是，每一个金融产品通常都应具备至少如下方面的内容。

1.发行者

任何金融产品都必需有其卖主，即发行者。债券的发行者就是债务人，没有债务人的债务关系自然是无法想象的。股票也一样，必需要有特定的发行企业，这一企业是股票认购者的共同财产。发行者通过出售金融产品取得收入，但不是任何个人或企业都可以向社会发行金融产品取得收入。与这样的金融收入相对应，发行者要承担下定的义务。

为了保证这些义务的履行，大多数金融产品的发行者在发行时要符合一定的条件，在发行后要接受金融管理机构和投资者的监督(如信息公开、业务活动的某些限制等)。

筹资企业在设计金融产品时首先要弄清楚，有权发行哪些产品。投资者也一样，在认购金融产品之前要明确对方有没有权利发行这样的产品。

2.认购者

不是所有的投资者都可以从金融市场上购买他想买的任何金融产品。有些市场(如银行间同业拆借市场)只向一小部分金融机构开放。因此投资者在认购某一金融产品之前，首先应当了解自己有没有权利购买这一产品，企业在发行某一金融产品之前也应当知道这一产品的可能投资者以便估计潜在的资金来源。

3.期限

金融产品的期限有长短之分，在一般情况下，货币市场上的产品期限比较短，资本市场上的产品期限比较长。

金融产品的期限还可分为有限和无限。大部分债券和所有的货币市场产品都是有期限的。至于股票，从理论上说是无期限的，其存在的时间和企业存在的时间同样长。

筹资企业应当根据需要选择适当期限的金融产品。对于投资者也一样，认购的金融产品期限应当根据其资金的可投资年限来决定，过短或过长都分别要冒利率下跌或上升的风险。

4.价格和收益


金融产品
价格是金融产品的核心要素。因为筹资者出售金融产品的目的是为了得到相当于产品价格的收入，投资者的投资额正好等于他购入的金融产品的价格。

在金融产品的价格上，应当区分票面价格和市场价格。

票面价格是合同中规定的名义价格。债券的票面价格通常相当于本金，与票面利息率一起构成每期利息额的依据。股票的票面价格在企业的资产负债表中用于计算企业的注册资本额。

市场价格是金融产品在市场上的成交价格，相当于认购者实付，发行者实收的价格。

市场价格还有一级市场价格和二级市场价格的区分。一级市场的价格和票面价格有一定的联系。如债券的票面价格与市场价格之间的关系取决于票面利率与市场利率的差别、债券的偿还方式、债券的偿还期限长短等因素。但在二级市场上，市场价格的变动不再受票面价格的限制。

收益率是金融产品的另一个核心要素，它表示该产品给其持有者带来的收入占其投资的比率。金融产品的收益包括两种：一是证券利息收入，简称收人或经常性收入，二是资本增益或损益。利息收入是指在金融产品持有期内获得的利息收入，如债券按期支付债息的收入或股票按期支付股息的收入等。资本增益或损益则是指由于所持证券价格的升降变动而带来的本金的升值或减值。

5.风险

一般都把风险看成是一种危险，或看成一种带来损失或失败的可能性。可以认为金融产品的投资风险是由于对未来的不确定性而产生的预期收益损失的可能。在市场上存在着四种风险与收益组合而成的投资机会：

(1)高风险与低收益。

(2)低风险与高收益。

(3)高风险与高收益。

(4)低风险与低收益。

对于投资者来说，要获取高的收益，就必须承受高的风险，高收益必然伴随有高风险。但反过来，若投资者承担了高风险，却不一定能确保高收益，因为高风险的含意本身就是不确定。高风险的结果可能是高收益，也可能是低收益，甚至可能是高损失。收益显然是以风险作为代价的。

6.流通性

流通性是一种资产转换为货币的能力，某种资产一经需要可随即转换为货币，交易费用很低，且不承担本金的损失，该资产就具有较高的流动性，反之，资产的流动性就较低。

绝大多数的金融产品都可以在次级市场上自由流通，如私人持有的普通股票、债券等。但也有一部分金融产品不可以流通，或者在流通时要满足特定的条件，如平常的定期存折不能流通，用作抵押担保的金融产品以及所有在发行时规定不可流通的产品。还有一些金融产品只在某些特定的情况下才能流通。

流通性是金融产品的一大质量指标，那些不可流通的金融产品在市场上只能以较低的价格发行。同理，即使是可以流通的金融产品，如果其流通条件很差(如日成交量特别小)，也只能以较低的价格流通。

7.权力

金融产品作为一种财产权凭证，可以赋予持有人与该产品类别相对应的权力，比如债券持有人作为债权人，拥有到期时获得本金和利息的权利以及公司破产时剩余财产的优先索偿权。股票持有人作为公司的股东，有权参加股东大会，有权选举公司董事以及有权参与公司重大事项的决策等。

参考资料：
1.
银行不得误导消费者购买金融产品
2.
财经观察:价格连涨 市场动荡推动黄金“走红”
人民网[引用日期2022-05-06]

焦典

拆解南京银行“风暴”：行长，谣言，与城投债
21金融圈


2022年07月08日 17:17:47 来自广东省  节选

作为综合经济实力雄厚的省份，江苏城投主体数量、城投债发行规模保持全国第一，多年以来一直采用举债发展模式。

虽然当地政府负债率普遍偏高，但江苏毕竟是发达地区，资金盘活能力和地方政府的应对能力都比中西部地区强，所以在负债率较高的情况下，相比其他经济欠发达地区，城投的偿付能力还是相对比较强的。

所以多年以来，金融机构趋之若鹜，当地的金融机构更是凭借地缘优势，靠大干城投资产发展壮大。包括南京银行在内的多家本地法人行、大行及股份行的江苏分支机构的成长史也少不了城投业务的这一页。

不过在2018年以后，多家银行纷纷表态向小微零售业务转型，城投与银行业的共同成长史也被淡化。

深陷地产确为谣言

据记者观察到， 此次南京银行风波中，至少有两则出自独立源头的谣言传播，同时南京银行启用新章的公告，又在7月1日加重了部分投资者的担忧。

南京银行方面在谣言尘嚣日上之时发布澄清公告称，“近日，网传南京银行有关不实信息。公司郑重声明：相关信息为恶意造谣，公司已经向公安机关报案并将依法追究相关主体的法律责任。”南京银行还在公告中表示，公司经营管理一切正常，经营发展良好。

似乎是为了“自证清白”，南京银行随后率先发布了2022年半年度业绩快报，成为第一家公布2022年上半年经营业绩快报的A股上市银行。

数据显示，报告期末南京银行资产总额19146.22亿元，较年初增幅9.47%；净利润101.5亿元，同比增长20.06%。截至报告期末，不良贷款率0.90%，较年初下降0.01个百分点；拨备覆盖率395.17%，保持基本稳定。

此外，南京银行首次在业绩快报中披露了关注类贷款占比与逾期贷款占比。具体来看，关注类贷款占比 0.83%，较年初下降 0.39 个百分点；逾期贷款占比 1.18%，较年初下降 0.08 个百分点。

涉南京银行网络传言主要有“南京银行及背后城投深陷丰盛系”、“土地依赖度高，实际情况比河南还惨”、“对公部门40%左右为房地产贷款”。记者也就此展开了调查。

“丰盛系”危机指的是南京丰盛产业控股集团有限公司（现名为“南京建工产业集团”）在2018年爆发债务危机，涉及金额12.8亿元。

记者综合多位南京银行人士的看法，丰盛系对南京银行的资产负债情况并没有构成严重影响。此外，该行的房地产业务无论是开发贷还是按揭贷款都“较为克制”，并且业务量在对公业务占比也绝非网传的40%这么高。

根据南京银行2021年年报，截至上年末，南京银行对公贷款中，地产贷款374.15亿元，地产贷款仅占对公贷款的6.78%，政府平台贷款590亿元，仅占贷款总额的7.47%。7月3日发布的上半年业绩快报披露，母公司房地产贷款余额1293亿元，占比14.5%；其中，公司类房地产贷款461亿元，个人按揭贷款832亿元。

“董事长出身人行、也担任过南京金融办的主任，对合规非常看重，行内也经常强调‘合规第一线’，确实没有逾越红线去做房地产业务。”一位南京银行人士称，如果“猛干”房地产，南京银行的资产总额可能早就超越2.5万亿元了。

多位南京银行业务人员也表示，谣传中的三胞集团等民营企业债务危机，其实已经存在多年，而且债权较为分散，多家金融机构受到牵连，而南京银行并非大的债权方，对资产质量冲击有限。

中小银行风险暴露影响尚存

由于金融市场关联紧密，通常来说，如果机构出现异动，相关资产的成交和价格变动亦会有所反应。

据记者统计，在业绩快报发布后，南京银行多笔债券、同业存单成交量激增。

如南京银行在今年3月发行的金融债“22南京银行01”，在7月4日、7月5日分别出现31笔、28笔成交，成交金额分别为16.8亿元、17.8亿元，此前各交易日发生的成交笔数均为个位数；而“21南京银行01”自7月1日以来合计出现107笔成交，成交金额超过50.79亿元，占近三个月以来成交总额的比重达到39.36%。

                               
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从到期收益率来看，截至2022年7月5日南京银行发行债券与同业存单的收盘YTM较6月末有所上升，但增幅在10%以下。

“市场对之前南京银行的高管变动没有太大的反映，二级债略有砸盘但没有影响到整体态度。”一位长期从事债市研究的人士向记者表示。

然而，某银行资金中心从业人员向记者直言，近期中小银行同业存单、信用拆借均面临较大压力，“部分中小银行风险暴露，使得国有大行与大型金融机构调高了对手方预期，很多中小银行被出库了。”

21世纪经济报道记者据Wind数据梳理了7月6日各大银行发布的同业存单发行情况公告，在72家发行同业存单的银行中，32家银行同业存单认购金额未达到计划发行总额，其中上饶银行计划发行5亿同业存单，仅获得认购金额0.5亿元。

                               
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需要关注的是，相比机构投资者，个人投资者或合作机构多少也对南京银行表示出疑虑。这与近期个别中小银行风险暴露不无关系。

譬如，也有机构对于与南京银行的合作表示担忧。有基金业人士四处询问，之前与南京银行的存续业务是否会受到行长辞任的影响。也有理财客户用脚投票，将投资在南银理财的资金转至大行。

有私募业人士对记者评价此事称：“南京银行我感觉问题不大，但是随着诸多包括村镇银行在内的中小银行出现问题，尤其是大股东是民营企业的，客户的存款和理财从中小银行向大行迁徙，是一种趋势。”

值得一提的是，央行金融稳定局局长孙天琦近日在《中国金融》撰文指出，监管部门果断处置高风险企业集团和高风险金融机构，高风险中小金融机构的数量持续大幅下降。但“出险的中小金融机构在金融业总资产中占比很小，但其中几家社会影响、舆论影响极其恶劣。”

江苏城投债一票难求

从城投债的表现来看，在“资产荒”不断加剧的当下，江苏、浙江等东部省份城投债出现“一票难求”的局面，城投债成为机构资产配置“信仰”。 此次风波也没有显著影响江苏市场城投债的火热局面。

5月26日，江苏大丰港控股集团有限公司公告称，公司在25日成功发行“22大丰港CP002”。该债券计划发行总额5亿，实际发行总额5亿，票面利率为5%。

申购方面，该债券中标利率为5%，有效认购倍数59.7倍，其中合规申购家数64家，合规申购金额303.5亿元。

这意味着5亿城投债引来303.5亿资金的申购，有效认购倍数近60倍。

而在南京银行风波之后，江苏省太仓港港口开发建设投资有限公司在7月4日发行的中票“22太仓港MTN002”，计划发行总额2亿元，实际发行总额2亿元，票面利率为3.4%，吸引14家机构申购，合规申购金额6.6亿元，同样获得了3倍的有效认购倍数。

“现在买方几乎‘无脑买’城投债。”某买方相关人士向记者直言，在民营地产债风险暴露后，相对风险更低但收益高于国债的城投债成为市场热点，机构尤其热衷于东部全境、中西部省会的城投债。如前述“22大丰港CP002”之所以可以获得60倍有效认购，也是由于其5%的收益相对较高，同时，该平台资产规模在盐城市大丰区位列第二，拥有一定的政府背书。

值得一提的是，6月地方债超量供给后，“下半年配点什么”成为各大金融机构资产配置共同面临的问题。

对于今年的资产荒问题，海通证券固收团队指出，2022年上半年，信用利差、等级利差收窄，期限利差走扩，票息资产荒再现。而隐性债务管控依然偏严，城投债存在稀缺性，同时，地产债供给受限，产业债净融资未见明显改善，金融债后续供给较为充足。展望下半年，海通证券表示，国资房企和部分转型城投将承接部分民营房企的市场空间，信用债市场中部分高杠杆、低透明度民营房企将出清。

焦典

唐山房价，怎么就撑不住了
中国新闻周刊
2022年07月08日 21:35:36 来自北京

未来几年，唐山经济转型的压力依然不小

7月5日，唐山市住房公积金管理中心宣布推出“一人购房全家帮”政策。这一消息让唐山短时间内再次成为舆论关注的焦点。

让人意外的是，两年前房价上涨幅度一度在全国夺冠的唐山，楼市已经接连数月“跌跌不休”，甚至有媒体称“唐山房价已经跌到谷底”。

不少业内人士分析，唐山楼市“跌跌不休”背后，是转型困境带来的收入端下降。

唐山市《2022年政府工作报告》提出，2022年全市经济社会发展的主要预期目标，包括地区生产总值增长7%左右、一般公共预算收入增长8%以上、社会消费品零售总额增长8%左右等任务。

唐山未来几年的目标则是：到2025年在全省率先进入GDP“万亿俱乐部”。那么，对唐山来说，这一目标能够实现吗？

“原来太疯狂了”

唐山房价是否真的跌入谷底？

不少唐山本地人并不认同这样的说法，“原来太疯狂了”“去虚火而已”成为不少人的共识。

“近一年来，房价一直在阴跌，市场交易非常冷淡，想买房的刚需，也在观望。”唐山一位本地中介人员向中国新闻周刊坦言。

虽然是否跌入谷底存在争议，但房价“跌跌不休”，市场交易异常冷淡，却是唐山楼市真实的写照。

中指研究院数据显示，2022年5月份，唐山新建商品住宅均价8606元/平米，环比下跌0.42%；二手住宅成交均价11027元/平米，环比下降0.84%，同比下降6.65%，已累计15个月环比下跌。

此外，在2022年5月，唐山主城区的成交规模环比、同比双双下跌一半左右。

具体楼盘看，比如唐山一中附近的楼盘万科金域缇香，在价格高峰期，二手房售价一度达到3万元/平米，但最近该楼盘的挂牌价普遍在2万元/平米左右。

然而，就在两年之前，情况完全不同。

从2019年11月到2020年9月，唐山二手房均价一度同比涨幅连续11个月超过15%。

国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，2020年5月至7月，唐山新房销售价格指数同比涨幅分别达到15%、15.3%、16.1%。8月，唐山房价更是领涨全国，新房销售价格指数同比上涨15.4%，二手房同比上涨14.6%。

那个时候，整个唐山房地产市场火热，“地王”项目频出。2020年5月，开发商荣盛以楼面价14010元/平米的价格，拿下了凤凰新城一宗地，溢价率高达43.25%。然而不到一个月，唐山就出现新“地王”，楼面价高达16000元/平米。

2020年9月28日，唐山甚至因为楼市过热，公开表示要遏制投机炒房，打造城市低房价优势。

“低房价优势”这一口号，长沙也提出过。但事与愿违，与长沙楼市一直保持平稳完全不同的是，此后，唐山楼市状况急转直下。

易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，这与唐山市场供求关系快速的变化有关。

2016年，北京调控政策出台后，大量北京及环京中介开始向外拓展资源，唐山因此迎来大波投资客。唐山的房价，也在此后水涨船高。

2017年4月开始，唐山限购政策相继推出，非本市户籍在中心城区购房需提供一年以上的纳税证明，本市户籍人群拥有2套房及以上也要限购，且中心城区房子不能超过一套。但此时，京津地区外溢到唐山的投资客，已经消耗了大量本地房产库存。

因钢铁而繁盛，也因钢铁而阵痛

在不少业内人士看来，唐山房价之所以最近一直在阴跌，除了短期投机需求退潮之外，更重要的原因是真正的需求端受到影响。

“本地产业经济跟居民消费、居民可支配收入息息相关，收入下降会影响到购买力，也会引起房地产市场回调。唐山钢铁产业的现状，实际上对于楼市产生了不小影响。”严跃进坦言。

多年来，唐山的经济一直处于河北省“老大”的位置，而唐山之所以能坐稳省内经济“老大”，与钢铁产业息息相关。

2021年，全球粗钢产量是19.5亿吨，中国排第一，产量10.3亿吨。印度排第二，产量1.13亿吨，而唐山一个市的产量就有1.3亿吨。

对于一个地区而言，一个产业长板过长，也间接制约了其他产业的发展。2021年，唐山的钢铁产业创造的增加值为2534亿元，占工业增加值的61%，占全市GDP总量的30.8%。

唐山如今的支柱产业仍然是煤炭、水泥、钢铁和陶瓷等“四大金刚”，在GDP中占据约85%的份额。

因钢铁而繁盛的唐山，也因钢铁而阵痛。

近几年，唐山成为淘汰过剩钢铁产能的重点城市，而从最近的情况看，唐山还远远没有完成淘汰钢铁产能的任务。

今年6月2日，唐山市政府对外发布的“1+3”计划要求，今年年底前钢铁企业全部完成1000立方米以下高炉、100吨以下转炉升级改造。

该计划还要求，到今年年底，相关钢铁企业数量控制到22家左右；到2025年底，全市的长流程钢铁企业数量控制到20家以内。

根据《唐山钢铁工业转型升级发展规划》，截至2017年底，全市有钢铁冶炼企业40家。这意味着，唐山炼钢企业将被砍掉一半。

中国社科院工业经济研究所研究员牛凤瑞认为，国家宏观调控淘汰落后、过剩的钢铁产能，对唐山影响巨大，唐山因为钢铁工业比重过大，恢复和转型的难度也会更大。

“唐山民营钢铁占比较大，淘汰落后产能后，整个区域的信心在一定程度上受到影响。”牛凤瑞对中国新闻周刊说。

社会治理与经济发展息息相关

在“双碳”目标下，钢铁产业注定面临转型的宿命，唐山未来经济转型可能面临新一轮阵痛。

曾经与唐山处于同一赛道的城市，纷纷发力高附加值新兴产业。自从2013年GDP突破6000亿元大关之后，直到2021年，唐山GDP才突破8000亿元。而当年与唐山不相上下的南京、宁波，早已是“万亿GDP”城市。

2010年，唐山GDP全国排名第18，长沙排名第23，合肥第46。在唐山为钢铁去产能头疼时，长沙发力工程机械等高附加值工业，合肥更是全面投资半导体等新兴产业。

到2021年，长沙GDP全国排名第15，合肥排名第19，均超越唐山。

未来几年，唐山经济转型升级的压力，同样不小。

当然，唐山近年来经济也并非没有亮点。

比如2021年， 唐山港 完成货物吞吐量7.22亿吨，在全国所有港口中排名第三，仅次于宁波-舟山港和上海港，超过广州港。唐山港也成为全球最大铁矿石接卸港，最大的钢材、煤炭输出港。

最近几年，唐山还培育了一家千亿级的半导体公司——紫光国微。2021年，公司的营收达到了53.42亿元，净利润高达19.54亿元。紫光国微的市值也逼近1200亿元。

中国社会科学院工业经济研究所研究员陈耀告诉中国新闻周刊，唐山未来的路，还要依靠京津冀一体化和创新驱动。他说，“近几年京津冀一体化，有的河北城市做的不错，比如说沧州，承接了北京的医药产业，取得不错的成果。”

如何吸引这些产业和人才，似乎成为唐山转型必须直面的。


2021年11月，中国社科院发布《中国城市竞争力第19次报告》。在这份榜单中，唐山综合经济竞争力排名第51位，营商硬环境排名第87位。

相比第27位的GDP排名，唐山营商环境第87位的排名，令人唏嘘。

唐山的营商环境，不仅在这一份榜单中排名不佳。

2020年，21世纪经济研究院对全国296个城市营商环境做出排名，唐山排名第98位。

“营商环境是一个城市综合水平的体现。经济的转型与现代化，与当地营商环境息息相关。如果某些地方政府在社会治理上，离现代化距离太大，会直接影响经济发展。”牛凤瑞说。

作者：赵越（zhaoyue1@chinanews.com.cn ）

焦典

财政部：不得通过国企购地等虚增土地出让收入
来源：第一财经YiMagazine   2022年10月15日 08:51
（原标题：财政部要求不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，怎么看？）

财政部近日发布《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（下称《通知》），针对当前个别地区或部门未严格控制一般性支出，出现“三公”经费不降反增、年底突击花钱等问题，要求进一步加强“三公”经费管理，严控一般性支出。

《通知》从预算编制执行、“三公”经费执行监控和公开、支出标准体系建设、预算绩效管理等方面，加强相应管理。其中，《通知》还要求防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。明确严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

一些市场人士比较关注“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”这一提法。对此，有专家告诉第一财经，土地出让收入虚增现象此前就有，而今年土地市场比较低迷，国企拿地增多。但是，如果国企购地目的是虚增土地出让收入，这种情况是违法违规不可取的。

比如，审计署公布的《国务院关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》中，审计了29个省本级、200个市本级和709个县2008年至2013年土地出让收支情况，其中，问题之一就是通过收入空转等方式虚增1467.78亿元的土地出让收入。

财政部数据显示，今年前8个月，地方政府性基金中的国有土地使用权出让收入（即土地出让收入）33704亿元，比上年同期下降28.5%。多位专家告诉第一财经，这主要受今年楼市低迷，开发商资金紧张等影响。

一位地方财政人士告诉第一财经，一些地方国企拿地虚增财政收入，主要目的是为了平衡预算或者充实国企资产。判断国企拿地是不是虚增财政收入，主要还是考虑资金来源和用途，如果国企拿地的资金是来自财政拨款资金，或者国企自有资金买地后的收入财政又通过其他渠道返还，基本可以判断属于虚增土地出让收入。

粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经，今年以来，受房地产持续低迷以及部分房企出现风险的影响，地方土地出让收入大幅下行，叠加留抵退税导致的一般公共预算收入负增长，部分对土地依赖程度较高的地方政府采取了通过城投和其他国企拿地的方式以弥补收支不足，一些地方拿地企业中的国企、央企占比甚至较高。具体而言，由城投或其他国企拿地，资金流向政府性基金预算，表面上看是收入，但实际上部分城投现在的经营现金流相对较差，不具备土地开发能力以及基于市场考虑不愿意开发土地，从而导致看似土地出让收入增加但土地仍然闲置的情况，即土地出让并非基于市场需求。

“总体来看，上述情形可以通过这些城市拿地的企业性质分析出来。这种方式不是真正基于市场需求，将城投和国企当做解决财政收入的平台，会影响国企和城投的正常经营，降低其经营效率；而且城投债务也即将迎来高峰期，将导致城投风险和财政风险交织。”罗志恒说。

同时，《通知》还要求，坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。

今年为了给企业纾困，国务院实施力度空前一揽子税费支持政策，成效明显。税务总局数据显示，截至9月20日，合计新增减税降费及退税缓税缓费超3.4万亿元。多位专家表示，大规模税费支持政策减轻了企业资金压力，激发了市场活力，对助推经济平稳发展发挥了关键作用。但与此同时，这也在短期内造成财政减收，但中长期看是涵养水源，有利于经济行稳致远。

今年以来，国务院多次要求，各级政府要坚持过紧日子，更好节用裕民。不少地方加大了压减一般性支出和“三公”经费力度，这也有利于缓解当前财政收支矛盾。

上述《通知》还要求，2023年中央部门“三公”经费财政拨款预算继续按照“只减不增”安排，地方财政也要按此原则从严从紧安排“三公”经费。

另外，《通知》还要求，做深做细过紧日子情况评估。中央部门要继续按季度评估本部门落实过紧日子情况，从制度建设情况、一般性支出情况、“三公”经费情况、支出标准建设及执行情况等方面进行全面评估，财政部门要将评估结果与相关单位预算安排挂钩。

《通知》称，财政部各地监管局要加强属地中央预算单位“三公”经费预算执行情况的日常监管，重点关注超标准列支“三公”经费和培训费等、违规发放津贴补贴或职工福利、年底突击花钱、违规兴建政府性楼堂馆所等问题。同时，加强对属地虚增财政收入的监测，发现一起、处理一起、问责一起。