中新财经5月27日电(左宇坤)5月以来,多地不约而同驶入了放宽楼市调控的快车道。但当政策数量递增,趋同性也越来越高之时,一个省会城市推出的新政显得尤其不一样。
湖南长沙近日提出“租购并举”的新思路被赞为“调控奇招”。从“房价洼地”到“调控标兵”,这座城市妙在哪?
长沙一景。 受访者供图
“租出去就算无房”
5月11日,《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》出台,在其他地区主要调整限售、限购等楼市政策中,十分吸引眼球。
新政明确,业主可以通过与试点企业签订合作协议的方式,由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管,将存量房盘活供作租赁住房,运营年限时间不低于10年。《方案》施行之前,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。
简单来说,满足上述要求后,对于拥有多套房、处于限购状态的长沙家庭,随时可以把名下的二手房“盘活做租赁住房”,就可以获得一张、甚至两张全新的“房票”了
这被业内分析人士称为是打通了长沙新房、二手房和租房市场间的通道的“奇招”。
在58安居客房产研究院分院院长张波看来,长沙新政开拓了一条“租购并举”的新思路,在增加市场的租赁房源供给量的同时,进一步提升了区域内有效的购房潜力,同步对稳定当地房地产交易市场起到了积极作用。
同时,业主要获得二套房资格,要将房屋交予国企进行出租,并对租赁的年限有明确要求。“这在一定程度是提升了市场上租赁房源的供给量,因为是长期租赁,也从很大程度上规避了炒房和投机的问题。”张波称。
而这,早已不是长沙第一次因为房地产“出圈”。
长沙一景。 受访者供图
“房价洼地”
“长沙作为省会城市,房价已经控制得很好了,努努力还是买得起的。”湖南人刘冉(化名)在外地求学结束后,还是选择回到家乡的省会城市发展置业。
“在北方待了几年,大致了解了一下房价之后,感觉还是很骄傲长沙的房价能这么低,而且性价比很高。可能和周围的成都重庆等城市比不了,但长沙比较不错的小区周围的环境以及商业配备还是很好的。”刘冉认为。
参考中国房价行情网的数据,虽然长沙房价连涨17个月,但目前长沙的新房均价为10649元/平方米。而常常与之对比的其他几个省会城市中,武汉新房均价为19455元/平方米,河南郑州为13861元/平方米,江西南昌为13816元/平方米。
实际上,“房价洼地”的标签已围绕着长沙十余年。根据《中国统计年鉴》,2010年,太原房价突破7000元/平方米,武汉、合肥房价超过5500元/平方米时,长沙的还不足4500元/平方米,仅略高于南昌。
房价这么低,是因为经济发展不足吗?
其实,2017年,长沙就首次迈入“万亿GDP俱乐部”,也是中部第2个、中西部第4个GDP突破万亿的城市;2021年,长沙GDP超过1.3万亿,位居全国省会城市第6位,在中部地区仅次于武汉。
除去经济原因,或许有生活环境不好的因素?
事实上,截至2021年,长沙已连续第14年获评“中国最具幸福感城市”。土生土长的长沙人谭阳(化名)2015年在长沙购买了一套80多平方米的房子,每个月只需要还1500元左右的房贷。
“这让我前几年换工作,待业了一段时间都毫无压力。有乌鲁木齐的朋友和我说,她一周还的房贷都赶上我一个月的了。”谭阳对中新财经表示。
那么,是什么原因让这样一座千万人口、万亿GDP的城市的房价稳定保持低价?在长沙工作了十余年的房地产中介李奇(化名)认为,长沙的调控“秘诀”主要看两点,一是供地量较大,二是严格的限价限售等政策。
湖南中原数据显示,长沙近两年供应和成交天花板相差近40万平方米,除个别月份外,市场长期维持供过于求状态。而在过去五、六年里,长沙楼市的限购和购售力度,远超多个省会城市,基本与核心城市等同,限售力度甚至一度超过这些城市。
飞机上俯瞰长沙。 受访者供图
“房住不炒”广邀人才
“在长沙买房给我的感觉就是,虽然不会大涨,但肯定不会亏,而这正是刚需购房需要的。”刘冉最近定下了一套142㎡的毛坯房,单价10600元左右,开车去市中心只要半小时,2024年差不多能交房。“现在精装房多,我更想按自己的喜好来,选到这一套已经很满意了。”
“长沙现在是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市,一个普通家庭工作6.4年就可以买100平米的房子,年轻人不靠父母,和伴侣一起就可以轻松交首付供房。”长沙市相关负责人2021年3月在接受媒体采访时曾表示。
“房价压力小了,虽然工资不太高,但是长沙人心态好、也爱消费。”身在传媒行业的谭阳提到,自己身边的“新长沙人”越来越多,这座历史文化名城叠加了“网红城市”的名片,吸引了越来越多的人投身于湖南文化、娱乐、旅游业的发展。
“惟楚有材,于斯为盛。”正如长沙岳麓书院门前的这幅对联所言,曾经经历过人才流失的长沙狠抓“房住不炒”,其中一个目的也是为了吸引人才。长沙2021年新增人口超17.85万人,在全国城市中位居第六。
“这个指标的进步,意义很大。”湖南大学经济与贸易学院院长、湖南省经济体制改革研究会副会长侯俊军认为,人才是会跟着人才走的,长沙市这些年来一直在引进方面下力气、出实招,产生了很好的人才集聚效应。
2022年4月,湖南发布了《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》,长沙计划到2026年GDP达到2万亿元左右,常住人口突破1200万人,并给出多重配套措施,从产业、交通、互联网、能源、人才引进等方面推进强省会建设。
在李奇看来,“湖南的强省会战略注定了在长沙买房远比在其他地区买房好,光是看当下买房人十分关注的教育资源,差距就会特别大。”(完)
5月初,江西省宜春市人民政府党组成员、二级巡视员袁和庚被江西省纪委监委带走调查。
第一财经记者从权威信源处了解到,袁和庚被查,源于其在江西省高安市担任市长和市委书记期间,本人及其家族成员常年插手当地基建工程,并卷入与多名商人的利益关系。
权威信源透露,袁和庚的司机家中被查抄出巨额现金。目前这名司机已经被宜春市纪委带走调查。另外,据记者了解,袁和庚的外甥以及一名姻亲亲属也一并被带走调查。
上述权威人士告诉记者,袁和庚利用手中权力垄断高安市国、省道的水泥、钢筋、混泥土供应,以致工程建设费用远远超出了同类公路和大桥。“仅高安大道2.6公里的道路,就花费了1.8亿修建;高安大桥的修建,也花费了1.6亿”。
另外,记者调查了解到,袁和庚在高安市历时九年的仕途经历中,一直与一些商人保持长期的密切关系。因与宜春地区以外,甚至江西省外的人脉相连,袁和庚善于拉拢所谓“央企”,以央企之名为幌子,实则与私企联合在高安套取利益。
2014年,中国汽车零部件工业公司(下称“中汽零”)作为央企中国机械工业集团的下属子公司来到高安,联合高安市政府打造中汽高安森泽汽车商贸物流产业园项目(下称“中汽森泽”)。作为高安市招商引资的重点项目,这一项目总体规划2万亩,被列为江西省重点项目。
第一财经记者调查发现,以央企之名获得项目立项和审批后,真正落地高安的项目公司,与相关央企只有“一毛钱“关系——中汽森泽在高安的三家项目主体,中汽零只间接持有其1%的股份。
而这三家主体项目公司,穿透股权最终持有人,持股近99%的,为一名女性自然人。记者继续调查发现,这名女性的背后,又是一名神秘的温姓赣州商人。
2019年年末,这名赣州商人曾化名举报江西省原人大常委会原党组成员、副主任史文清,状告史向其巨额索贿,史文清遂被中纪委查办。此事震动江西官场。
不过记者调查发现,这名温姓商人当年在江西真正值钱的产业,并非在赣州,而是位于江西省高安市的这个汽贸物流产业园和商贸城项目。这一项目的取得,以及在高安市8年的运作过程中,袁和庚深涉其中,甚至在高安当地官场,该项目究竟是谁的,已经面目不清。
2020年,温姓商人参与中汽零的混合所有制改革,一举成为中汽零第一大单一持股股东。混改之前,温氏家族持有中汽森泽旗下经营主体90%的最终受益权;混改之后,温氏家族持有中汽森泽的权益扩大到98.63%。
以央企之名
“十万大军跑全国,有路就有高安车”。高安人用勤奋和耐力成就了“中国物流汽运之都“这个名声。
2014年,彼时还未混改的央企中汽零来到高安。至少从表面上看来,中汽零的主营业务与高安的“物流汽运之都”的定位,看上去气质吻合。
这之后,袁和庚在任高安市市长和市委书记期间,中汽森泽属于高安的“一号工程”。
中汽森泽来到高安最早的年份是2014年5月。知情人士向记者证实,在前期招商引资洽谈过程中都是中汽零牵头。但落到签署协议的时候,签约方突然就变成了主要股份由私人持股的几家项目公司。
落定高安的三家项目公司,分别为中汽高安森泽物流城开发有限公司(下称“森泽物流城公司”)、中汽高安森泽商贸城开发有限公司(下称“森泽商贸城公司”)、中汽森泽置业有限公司。三家公司成立时间分别为:2014年8月、2015年5月、2015年4月。主要运作的主体,则是前两家公司。
天眼查列示的公开信息显示,三家公司的上层持股架构完全一致,均由两家法人持股:中汽高安(深圳)股权投资基金合伙企业持股90%;中汽高安投资发展有限公司持股10%。
持股90%的这家合伙企业,其99%的份额,由一家名称为北京宏家棋腾有限公司(下称“北京宏家棋腾”)的企业持有。
以下图示1所示,为中汽森泽三家项目主体公司的持股架构图(2020年中汽零混改后)。
(图1)
图示1显示,中汽零对中汽高安投资发展有限公司的持股比例为10%,而后者持有三家项目主体公司的股权比例,也只有10%。这也意味着,中汽零真正持有三家主体公司的股权比例只有1%(10%*10%)。
中汽森泽这三家项目公司,以及为三家项目公司而成立的两家持股公司的上层股权结构,从成立一开始至今,没有变更过。
中汽零混改之前,股权穿透后,自然人宋添秀通过各条持股路径共持有中汽森泽90%的最终受益权。中汽零混改之后,天眼查系统显示,股权穿透后,宋添秀通过8条间接持股路径,合计对中汽森泽三家主体公司的最终权益,持有比例扩大到98.63%。
(图2)
这表明,无论混改之前还是之后,宋添秀都是中汽森泽的最终受益人。但8年来,中汽森泽却从未向外界宣告这一事实,一直以央企示人。
迟至2019年10月,森泽商贸城公司因一则房地产广告向高安市民发表公开《致歉声明》,声明中仍然声称:“中汽森泽作为一家有责任有担当的央企,自亮相高安以来,一直非常注重公众形象。”
2015年中汽森泽商贸物流产业园项目报批之时,袁和庚还是高安市市长。有高安官员向记者透露,项目立项时,时任高安市委书记聂智胜发现了其中的问题,并不同意立项。“袁和庚绕过了书记,擅自做主”。
记者由此致电聂智胜求证,但聂智胜表示早已不在高安任职,不便发表意见。2016年7月,聂智胜调离高安,袁和庚接任高安市委书记。
而在中汽森泽落地高安的这一年,中央已经明确禁止非地产主业的央企从事房地产开发。中汽零间接持有相关项目公司股权比例只有百分之一,从股权结构上绕开了这一禁令。
产业未建,违约先开发房地产
高安市,地处江西中部,距离省城南昌只有60公里,市域经济以建筑陶瓷、货运汽车、机械光电为主导产业。境内人口80万左右,为江西省辖县级市,划归宜春市代管。2021年人均GDP超过6万元,在宜春市辖区内,高安市属于经济和居民生活水平发展水平较高的地区。
高安市引入中汽森泽,本意带动货运物流产业发展。但中汽森泽一拿到地,就开始开发房地产。
上述三家中汽森泽项目主体公司中,虽然是森泽物流城公司先注册,先拿地,但更先开始运作的,却是森泽商贸城公司。
天眼查土地公示记录显示,森泽商贸城公司在高安获得的第一块土地,于2015年9月取得。
仅仅一年后,这家公司开发的“森泽国际商贸城”一期共15栋,其中店面469间取得预售证,于2015年6月开始发售。一期房屋售价最便宜的也要四、五千一平方米。
“违反了跟政府的协议。当时的协议是要求先做产业,再开发房地产,没有想到一开始他们就开发了房地产。”一名了解内情的宜春官员告诉记者,
2017年森泽商贸城一期交房。
2017年,正是中国三、四线城市房地产爆发的年景。主攻三四线城市的碧桂园,在这一年实现了跨越式发展,合同销售额由上一年的3000亿元人民币,暴增至5500元亿人民币,接近翻倍。而森泽商贸城一期商铺在这一年也同样卖得火爆。
不过,森泽商贸城一期交房后,业主们发现房屋质量问题严重,墙面被业主取名为“纸皮墙”。多家业主联名投诉森泽一期房屋质量问题。至今,互联网上仍然能找到反映森泽商贸城一期房屋质量的视频。
据高安一名当时处理此次购房者集体投诉房屋质量问题的官员回忆,“当时为了这个事件(房屋质量投诉),建了两个微信群,每个微信群500人不到,所以估计至少有几百户的业主投诉。然后有老俵们去调查,发现工程的分包负责人有袁和庚的近亲属。当时忌惮于袁的势力,事情就被冷处理了。“
不止一位了解内情的人士透露,在中汽森泽的项目管理、建设过程中,隐现袁和庚多名近亲属及其司机,中汽森泽到底属于谁?已经面目不清。
尽管彼时开发和发售第一期项目已经违反了与高安市政府“先做产业,后做房地产”的协议,但利益的车轮碾压着非议,2018年2月,商贸城二期继续开售。
据上述知情人士向记者透露,参与森泽工程的有一名袁和庚的外甥,在高安人称“余胖子”。不仅仅是森泽的工程,“余胖子”还承接了大量高安市商业、住宅等地产的消防工程,以及市政的绿化工程。比如,“在高安大道两边的广告牌、绿化什么的,其实工程量并不大,按600万结算了给他。正规的园林绿化企业报价比这个低多了。”
而袁和庚的司机,亦系袁的近亲,“姓徐,姑表亲,高安有好多人帮他司机承揽工程”。该知情人士表示,徐姓司机还利用袁的关系,在高安的各乡镇以及机关单位高价兜售其采购的红酒。
除此之外,多名高安官员反映,袁的司机、家族成员以及朋友,也是袁买官卖官的“中介”。“我们当地叫‘卖帽子’,一个镇党委书记(的职位),卖到30到50万元,一些好的地方的一把手(职位),都是卖到上百万的。”
土地“二道贩子“
有知情人士向记者透露,中汽森泽的项目公司,从招拍挂拿到的一些产业用地,等不及开发就转让了。
记者综合天眼查系统“地块公示”栏目,以及江西省自然资源厅网站公开的数据统计,2015年至2019年,森泽商贸城公司和森泽物流城公司,在高安市一级土地市场通过招拍挂拿地20余幅,合计拿地面积约2800余亩。拿地时间集中在2015年至2017年。
“他拿到政府的土地,(有些)一下子就转卖掉了。原来要求是成片开发,不能分包分割的,他就直接分割了。甚至还直接加价高卖赚取差价。有知情人士对记者称。
“在森泽大道以北,米州大道以东,从桃源物流那边开始,那一排,(好多)都是(森泽)转让出去的。”上述知情人士告诉记者。
记者从高安市政府相关人士处获得的土地转让登记信息,佐证了上述知情人士的说法。
2018年9、10月左右,在高安货运汽车产业基地,从森泽物流城公司手中获转土地的基地内企业,据不完全统计有7家。
分别是:高安市常*汽车贸易有限公司、江西省宜春***物资供应有限责任公司、高安市鑫*汽车贸易有限公司、高安市诚*汽车服务有限公司、宜春市万*汽车销售服务有限公司、高安市瑞*汽贸有限公司、江西桃*物流有限公司。
高安市2018年发改委发布的一系列文件也侧面佐证,上述几家公司在该产业园购置了地块。记者选取其中一家名称为高安市常*汽车贸易有限公司的发改委批文列示:
上述七家获得地块转让的公司中,记者摘录了其中两家获取较大地块的转让信息:
2018年10月15日土地使用权登记,高安市常*汽车贸易有限公司,土地面积31022.77平米,转让价16826769元 ;
2018年9月20日土地使用权登记,江西省宜春***物资供应有限责任公司,土地面积39988平米,转让价21536640元。
据记者从高安市政府人士处获得的上述土地转让登记信息统计,于2018年9、10月转让的这批土地,合计为286929.8平米,合计转让约430亩,转让总价合计为155694420元,平均每亩单价为36.21万元。
天眼查信息显示,森泽物流城公司自2015年1月,至2019年8月陆续拍下14幅地块的使用权,合计面积为1652亩。
这14幅土地的性质,有一块为仓储用地,其余均为其他商服用地。天眼查的地块公示信息显示,仓储地块的拿地成交价约为8万元/亩,商服用地拿地的亩单价在17万至31万元之间,按加权平均来计算,商服用地拿地均价为21.84万元。
按此商服用地从一级市场的拿地加权均价计算,森泽物流城公司转让给下家的土地差价,约在十几万元每亩。
“不止,森泽实际拿地价肯定比公示的价格要低。”有了解转让情况的高安土地部门官员告诉记者。
从高安市政府关于货运基地招商情况的文件,以及高安市政府发改委的相关文件来看,在高安货运产业基地,中汽森泽扮演了一个类似于“招商和土地的二道贩子”的角色。
对于从一级市场以出让方式取得土地使用权的企业,后期再转让土地时,法律法规有明确规定。
根据《城市房地产管理法》,以出让方式取得土地使用权的企业,转让房地产时,至少要满足前提条件之一——完成开发投资总额的25%以上。
落到各省、直辖市、自治区,对于国有土地建设的投资强度,在《城市房地产管理法》的基础上,各地又有各自的规定。比如,江西省国有土地建设的投资强度,由江西省自然资源厅(原国土地资源厅)做出具体规定。
根据《江西省建设用地指标(2018版)》规定,28个工业行业类别平均投资强度每亩需要达到232万元。2011版工业行业类平均投资强度也需要达到每亩185万元。
多名熟悉内情的人士告诉记者,上述转让的土地并没有达到规定的投资强度,甚至以净地的形式就转让了。“肯定没有开发(就转让),”高安一位官员告诉记者。
上海锦天城律师事务所王佑强律师对记者分析称,国家对土地转让的规定非常严格。《城市房地产管理法》、《刑法》、《土地管理法实施条例》等均对此有明确的规定。
“企业从政府出让取得土地使用权,一定是对政府的产业规划和投资有所承诺的,如果没有实现当初的产业引资承诺,就分割转让出去,接手方对政府又没有义务,那政府产业规划的初衷又如何保证?如果这其中涉及非法买卖土地,违法获利超过50万的可以入刑。“王佑强律师表示。
据记者了解,中汽森泽的土地问题,高安当地反映很大,省级主管部门亦有所关注,在袁和庚以及森泽背后老板的运作下,始终“被捂着“。一位退休的土地官员向记者透露,其实中汽森泽的土地问题,“省里早已有所关注,每年审计厅下来换审,土地审计这一块,森泽的土地流转资料是被调取得最多的。”
另外,多名知情人士向记者证实,在中汽森泽物流城的产业园区内,园区道路建设的初始规定是:12米至24米宽的道路,由中汽森泽公司负责修建;超过24米宽度的道路,由市政府安排修建。但实际执行中,这个要求被更改了。“他们打了个协议的擦边球,最后园区内所有的道路都变成了24米宽的规划,这样森泽公司又省下一大笔钱。”
“很多人(官员)虽然反对,但也是敢怒不敢言。”上述知情人士称。
5月初,袁和庚被省纪委调查的消息宣布后,高安市民间流传着一首打油诗,诗中尤其提到了森泽商贸城。“中汽森泽商贸城,搞得百姓气死人。高安房产高富帅,整个宜春它最贵。”
幕后神秘商人温杭州
上文写到,中汽森泽三家主体开发公司,追溯到最终的股权持有者,是一家2013年9月在北京注册成立的公司——北京宏家棋腾。而北京宏家棋腾100%的股权,由一名叫“宋添秀”的自然人持有。
尽管宋添秀是中汽森泽这个高安“一号工程”的最终所有人,但高安人几乎没有人听说过这个名字。在高安主理森泽事务的,主要是温氏家族成员——温贤权、温佳艺,熊贤春等人。
其中熊贤春担任中汽森泽旗下两家公司的法人代表,温佳艺担任两家公司的总裁。
记者获知,上述人员只是温氏家族在高安的代理人,真正森泽的实际控制人,则是宋添秀的丈夫——温杭州。
2017年,北京宏家棋腾为宋添秀雇用的一名司机,因劳务纠纷将北京宏家棋腾告上了法院。北京第二中级人民法院的判决书,透露了宋添秀是一名女性,她的丈夫名为温杭州。
图片来源:二审民事判决书(2017)京02民终12521号
温杭州又是谁?作为中汽森泽背后真正的老板,高安市少有人知道此人。
更少有人知道的是,温杭州还有一个名字,叫温和魁,而温和魁正是将江西省副省级干部史文清拉下马的企业家之一。
2019年12月,一篇媒体文章《一位副省级高官的敛金术和多面孔》将江西省原人大副主任、赣州市原市委书记史文清向企业家索贿的行径公之于众。江西赣州商人温和魁向媒体展示了被史文清索贿1亿多元的相关证据。
据接触过2019年末举报史文清索贿材料的知情人士告诉记者,知道温和魁即是温杭州,是因为当时温和魁举报时提供的身份信息,显示举报人真实名称并非其自称的“温和魁”,真名为“温杭州”——在相关材料中,温和魁提供的部分书证显示其签名为:温杭州。
上述公开举报史文清的材料显示,“温和魁”自称,因2011年在江西赣州投资了一个省重点基建项目,2012年4月至10月,被史文清先后索贿逾亿元。
举报材料还显示,2015年至2018年,“温和魁”继续被史文清索贿超亿元。不过,据公开履历资料,史文清2015年2月已经调离赣州市,赴任江西省人大常委会副主任、党组成员。
记者致电温杭州,对于宋添秀是否是其妻子的提问,温杭州没有表示否定。
前述知情人士向记者透露,2019年末,当时温杭州在举报史文清之时,曾跟人透露过他在江西宜春有一份汽运城产业。
在记者问及中汽森泽三家项目主体公司是否为央企时,温杭州回答说:“我混改了40.5%的股权,怎么不是央企呢?”
业内人士则对记者表示,北京宏家棋腾参与了中汽零的混改,并不代表北京宏家棋腾的私企身份变身为央企,更不能代表北京宏家棋腾间接控股的中汽森泽可以称为央企。“即便参与中汽零的混改,也是2020年的事情了”。
记者问及中汽森泽的股权是否99%由北京宏家棋腾公司持有的问题时,温杭州让记者自己去查公开信息,但对于记者根据公开渠道查询到的股权结构信息的准确性时,温杭州予以否认。温杭州说:“你看到的这个是错误的吧。”
从股权结构图来看,三家中汽森泽主体公司的大股东就是中汽高安(深圳)股权投资基金合伙企业(如图1所示,该合伙企业持股三家主体公司90%股权)。
天眼查系统显示,这家合伙企业99%的出资人(LP),为北京宏家棋腾。而中汽零投资管理有限公司,作为这家合伙企业的GP(管理人,持股1%)。
据2019年举报时提供的信息,“温和魁”为江西赣州宁都人。知情人士透露,他从赣州来到宜春之后经人介绍结识了袁和庚。
根据天眼查查询到的信息,温杭州在赣州的产业最早开始于2002年,彼时温杭州在赣州注册了一家公司,名为赣州鸿景房地产开发有限公司,该公司于2006年12月被吊销,目前仍然处于未注销的状态。
从公开资料来看,温杭州自2009年起,将其业务重心转入江西宜春和北京两地。
温杭州最早来到宜春,是在2009年,彼时温杭州在宜春市奉新县成立了一家公司——江西赣源矿业有限公司,意图拿下该县仰山乡的一处锂矿资源。
据奉新县一名官员回忆,“他的叫价没有别人高,但公司刚成立就参加拍卖,所有(采矿)资格、手续办理得很快。”
2010年,温杭州在北京设立北京森洲置业股份有限公司,该公司名下没有公开拿地信息。
公开信息显示,除北京森洲置业有限公司外,温杭州在北京最重要的布局,便是北京宏家棋腾。这家公司不仅持有中汽森泽绝大部分股权,还深度绑定了带有“中汽零”名号的几家公司股权。
2012年,中汽零在天津组建一家私募股权基金管理人公司(GP公司)——中汽零投资管理有限公司(下称:中汽零投),北京宏家棋腾作为发起人持股比例为20%。宋添秀任该公司董事。公开信息显示,中汽零投的管理规模为5亿-10亿元。
中汽零投目前管理三只基金。其中一只正是中汽森泽三家主体公司持股90%的合伙企业。
温杭州夫妇名下的北京宏家棋腾公司,参与到中汽零的混合所有制改革,是在2020年。混改之前,中汽零由中国机械工业集团有限公司、中国金谷国际信托有限公司、国机智能科技有限公司持股。
2020年7月,随着中国金谷国际信托有限公司责任退出股份、中国机械工业集团有限公司转让部分股份,北京锦上添花投资集团有限公司、北京宏家棋腾两家私人企业进入,成为中汽零的新进股东。
其中,北京宏家棋腾持股40.5%,一举成为中汽零单一最大股东。温杭州也随后成为了中汽零的副董事长。
天眼查系统显示,2022年1月,混改后的中汽零,被列为“被执行人”,截至记者发稿,这一记录仍未消除。该被执行案件的原告是江西赣州市章贡区人民政府,被执行标的为1.83亿元。
【导读】 “预期未来各地楼市及土地市场政策总体继续宽松,各地‘因城施策’进入精细化调整阶段。同时,对于楼市短期内复苏无望的绝大多数城市而言,这也在客观上督促其逐步摆脱土地财政,寻找新的经济增长点。如能顺利渡过难关,长期来看,有利于房地产市场健康稳定发展。”
作为综合经济实力雄厚的省份,江苏城投主体数量、城投债发行规模保持全国第一,多年以来一直采用举债发展模式。
虽然当地政府负债率普遍偏高,但江苏毕竟是发达地区,资金盘活能力和地方政府的应对能力都比中西部地区强,所以在负债率较高的情况下,相比其他经济欠发达地区,城投的偿付能力还是相对比较强的。
所以多年以来,金融机构趋之若鹜,当地的金融机构更是凭借地缘优势,靠大干城投资产发展壮大。包括南京银行在内的多家本地法人行、大行及股份行的江苏分支机构的成长史也少不了城投业务的这一页。
不过在2018年以后,多家银行纷纷表态向小微零售业务转型,城投与银行业的共同成长史也被淡化。
深陷地产确为谣言
据记者观察到, 此次南京银行风波中,至少有两则出自独立源头的谣言传播,同时南京银行启用新章的公告,又在7月1日加重了部分投资者的担忧。
南京银行方面在谣言尘嚣日上之时发布澄清公告称,“近日,网传南京银行有关不实信息。公司郑重声明:相关信息为恶意造谣,公司已经向公安机关报案并将依法追究相关主体的法律责任。”南京银行还在公告中表示,公司经营管理一切正常,经营发展良好。
似乎是为了“自证清白”,南京银行随后率先发布了2022年半年度业绩快报,成为第一家公布2022年上半年经营业绩快报的A股上市银行。
数据显示,报告期末南京银行资产总额19146.22亿元,较年初增幅9.47%;净利润101.5亿元,同比增长20.06%。截至报告期末,不良贷款率0.90%,较年初下降0.01个百分点;拨备覆盖率395.17%,保持基本稳定。
此外,南京银行首次在业绩快报中披露了关注类贷款占比与逾期贷款占比。具体来看,关注类贷款占比 0.83%,较年初下降 0.39 个百分点;逾期贷款占比 1.18%,较年初下降 0.08 个百分点。
涉南京银行网络传言主要有“南京银行及背后城投深陷丰盛系”、“土地依赖度高,实际情况比河南还惨”、“对公部门40%左右为房地产贷款”。记者也就此展开了调查。
“丰盛系”危机指的是南京丰盛产业控股集团有限公司(现名为“南京建工产业集团”)在2018年爆发债务危机,涉及金额12.8亿元。
记者综合多位南京银行人士的看法,丰盛系对南京银行的资产负债情况并没有构成严重影响。此外,该行的房地产业务无论是开发贷还是按揭贷款都“较为克制”,并且业务量在对公业务占比也绝非网传的40%这么高。
根据南京银行2021年年报,截至上年末,南京银行对公贷款中,地产贷款374.15亿元,地产贷款仅占对公贷款的6.78%,政府平台贷款590亿元,仅占贷款总额的7.47%。7月3日发布的上半年业绩快报披露,母公司房地产贷款余额1293亿元,占比14.5%;其中,公司类房地产贷款461亿元,个人按揭贷款832亿元。
“董事长出身人行、也担任过南京金融办的主任,对合规非常看重,行内也经常强调‘合规第一线’,确实没有逾越红线去做房地产业务。”一位南京银行人士称,如果“猛干”房地产,南京银行的资产总额可能早就超越2.5万亿元了。
多位南京银行业务人员也表示,谣传中的三胞集团等民营企业债务危机,其实已经存在多年,而且债权较为分散,多家金融机构受到牵连,而南京银行并非大的债权方,对资产质量冲击有限。
中小银行风险暴露影响尚存
由于金融市场关联紧密,通常来说,如果机构出现异动,相关资产的成交和价格变动亦会有所反应。
据记者统计,在业绩快报发布后,南京银行多笔债券、同业存单成交量激增。
如南京银行在今年3月发行的金融债“22南京银行01”,在7月4日、7月5日分别出现31笔、28笔成交,成交金额分别为16.8亿元、17.8亿元,此前各交易日发生的成交笔数均为个位数;而“21南京银行01”自7月1日以来合计出现107笔成交,成交金额超过50.79亿元,占近三个月以来成交总额的比重达到39.36%。
从到期收益率来看,截至2022年7月5日南京银行发行债券与同业存单的收盘YTM较6月末有所上升,但增幅在10%以下。
“市场对之前南京银行的高管变动没有太大的反映,二级债略有砸盘但没有影响到整体态度。”一位长期从事债市研究的人士向记者表示。
然而,某银行资金中心从业人员向记者直言,近期中小银行同业存单、信用拆借均面临较大压力,“部分中小银行风险暴露,使得国有大行与大型金融机构调高了对手方预期,很多中小银行被出库了。”
21世纪经济报道记者据Wind数据梳理了7月6日各大银行发布的同业存单发行情况公告,在72家发行同业存单的银行中,32家银行同业存单认购金额未达到计划发行总额,其中上饶银行计划发行5亿同业存单,仅获得认购金额0.5亿元。
需要关注的是,相比机构投资者,个人投资者或合作机构多少也对南京银行表示出疑虑。这与近期个别中小银行风险暴露不无关系。
譬如,也有机构对于与南京银行的合作表示担忧。有基金业人士四处询问,之前与南京银行的存续业务是否会受到行长辞任的影响。也有理财客户用脚投票,将投资在南银理财的资金转至大行。
有私募业人士对记者评价此事称:“南京银行我感觉问题不大,但是随着诸多包括村镇银行在内的中小银行出现问题,尤其是大股东是民营企业的,客户的存款和理财从中小银行向大行迁徙,是一种趋势。”
值得一提的是,央行金融稳定局局长孙天琦近日在《中国金融》撰文指出,监管部门果断处置高风险企业集团和高风险金融机构,高风险中小金融机构的数量持续大幅下降。但“出险的中小金融机构在金融业总资产中占比很小,但其中几家社会影响、舆论影响极其恶劣。”
江苏城投债一票难求
从城投债的表现来看,在“资产荒”不断加剧的当下,江苏、浙江等东部省份城投债出现“一票难求”的局面,城投债成为机构资产配置“信仰”。 此次风波也没有显著影响江苏市场城投债的火热局面。
5月26日,江苏大丰港控股集团有限公司公告称,公司在25日成功发行“22大丰港CP002”。该债券计划发行总额5亿,实际发行总额5亿,票面利率为5%。
申购方面,该债券中标利率为5%,有效认购倍数59.7倍,其中合规申购家数64家,合规申购金额303.5亿元。
这意味着5亿城投债引来303.5亿资金的申购,有效认购倍数近60倍。
而在南京银行风波之后,江苏省太仓港港口开发建设投资有限公司在7月4日发行的中票“22太仓港MTN002”,计划发行总额2亿元,实际发行总额2亿元,票面利率为3.4%,吸引14家机构申购,合规申购金额6.6亿元,同样获得了3倍的有效认购倍数。
“现在买方几乎‘无脑买’城投债。”某买方相关人士向记者直言,在民营地产债风险暴露后,相对风险更低但收益高于国债的城投债成为市场热点,机构尤其热衷于东部全境、中西部省会的城投债。如前述“22大丰港CP002”之所以可以获得60倍有效认购,也是由于其5%的收益相对较高,同时,该平台资产规模在盐城市大丰区位列第二,拥有一定的政府背书。
值得一提的是,6月地方债超量供给后,“下半年配点什么”成为各大金融机构资产配置共同面临的问题。
对于今年的资产荒问题,海通证券固收团队指出,2022年上半年,信用利差、等级利差收窄,期限利差走扩,票息资产荒再现。而隐性债务管控依然偏严,城投债存在稀缺性,同时,地产债供给受限,产业债净融资未见明显改善,金融债后续供给较为充足。展望下半年,海通证券表示,国资房企和部分转型城投将承接部分民营房企的市场空间,信用债市场中部分高杠杆、低透明度民营房企将出清。
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