恒大西南某区承诺给庞贤的返款便迟迟没有兑现,累计到目前,他共计认购了4套房子,近200万元投在上面。庞贤负责该城市某区域的销售工作,而据他了解,他所在城市类似这样被拖欠返款的员工房有几千套。
动力:员工福利
过去一年里,庞贤所在的恒大西南某片区已经开展了三次员工购房优惠活动。
恒大员工购买恒大新房,可以享受七折优惠。他记得,以往搞活动的时候,每位员工每次限享受一次购房优惠,到了今年,只要员工提供一个新手机号,便可以享受一次购房优惠,也就是说,可以购买多套。
这是一个不小的诱惑,按庞贤的说法,价值100万的房子,花70万买下来,再以低于市场价10万的价格卖出去,还能净赚20万。对于员工来说,只要恒大给出的折扣足够低,房子抢到就是赚到。
因此员工优惠购房开售时,热门房源甚至出现摇号场景,在疯抢氛围下,从认购到上交房屋全款的时间也被压缩到3-5天,为此,不少员工会向亲朋好友众筹,一起投资。
员工房被认为是极好的内部福利,因此,也有像庞贤一样抱着“肥水不流外人田”想法的员工,通过各种银行贷款凑出一笔房款,毕竟房子转手带来的回报要远高于贷款利息。
庞贤给经济观察报算了一笔账,他从银行贷了将近90万元,年化利息在5%左右,也就是一年4.5万元,而他手头上这4套房子,转手出去至少可以赚40万,如果不着急卖,甚至可以赚50万、60万。
员工购房之后会收到一份资金单,如果员工在接下来半年时间里卖出了该套房,那么恒大在收到客户房款之后,会将员工之前垫付的资金以及销售差额返还。
虽然各个地区具体情况不一,但是员工一般会收到口头承诺,房子正式成交后5天或者一个月内可以收到返还的房款。当然,如果在半年或者更长的时间里,员工找不到接盘的客户,只能自己买下这套房子。
在庞贤看来,这样“中间转一道”的销售模式能给恒大带来很多好处:首先是资金回笼快。优惠折扣下,员工通常在新盘发布当周就能消化掉所有的员工房名额,并在随后3-5天内上交全部房款。这个速度远高于恒大直接将房源销售给市面上的客户。
其次,恒大可以先收双份钱,第一笔是员工认购房源时缴纳的全款,第二笔是真正的客户成交时的房款。
最后,以内部优惠的形式先将房子销售给员工,可以顺利绕开备案价。
总体而言,无论员工最终能否将房子出手,对恒大来说,都已经达到了迅速提升去化率、回笼资金的目的。类似这样的“员工福利”还包括优惠的商铺、车位、公寓,“基本覆盖了所有房地产产品”,庞贤告诉经济观察报,车位、商铺的员工价甚至低到5折,并且推出的频率也高于住宅。
不过,从去年开始,恒大西南某区承诺给庞贤的返款便迟迟没有兑现,累计到目前,他共计认购了4套房子,近200万元投在上面。
庞贤负责该城市某区域的销售工作,而据他了解,他所在城市类似这样被拖欠返款的员工房有几千套。
压力:全员营销
在恒大,卖房的契机不仅来自低折扣的员工福利房。恒大一年两次的“全员营销”季一到,无论员工身处内勤、工程、或营销等任何岗位,还是高层、中层或基层等任何职级,都背有销售任务。
庞贤告诉经济观察报,一般在四五月份以及八九月份,一年有四五个月都是全员营销季。卖房是全员营销季的主要任务,差不多一个星期就要卖出去一套房子。
如果任务不达标,则面临降三级工资或者被裁员的命运,由此甚至催生了公司内部的“黄牛产业”,庞贤自己加入的“黄牛群”不下10个。“黄牛”能提供的服务应考核要求而生,小到带客看盘,每个客户收30块;大到介绍购买恒大理财产品或者楼盘的客户,每个名额收费3000元到5000元不等。
庞贤曾经有段时间也是群里面的“黄牛”。黄牛产业的运行逻辑是,资源丰富的“黄牛”与资源匮乏的员工进行交易,最后各部门间水平基本一致。
80%的完成率是部门间心照不宣的默契,一开始业绩过高的部门害怕中途被加任务,后期会有意放慢速度,而整体业绩不如意的部门通过花钱购买“黄牛”手头富余的资源,也能追上其他部门的步伐。最后大家的完成水平都在80%左右,数据既不难看,也达到了全员营销的目的。
除了全员营销季,还有日常分派到部门的业绩任务。吴莉的丈夫在恒大东北某分公司上班,对她来说,帮丈夫完成各种考核指标是家常便饭。
“如果没有爆雷这个事情,即便恒大突然要求员工下个月一个部门卖出去几个车位或者几个房子,或者还要去买理财额度,我都觉得是一个极其正常的事情,不需要讨论,不需要思考。”吴莉说,结婚3年来,她帮丈夫拉过恒房通的注册会员,完成过楼盘到访、卖房、卖车位等各种指标。
因此今年五月份得知丈夫有销售恒大财富理财产品的任务之后,吴莉没有丝毫迟疑,“说实话,前面那么多全员营销铺垫,到现在也有点麻木了”。当即,吴莉一家便与另一位同事各出5万元,一起凑齐了10万元额度。
理财产品的销售任务也在今年下达到了庞贤的部门,考核要求,基层员工需要拉到10万元的投资,中层20万,而每拉到10万元投资,员工可以拿到几百到上千的佣金。
事实上,在庞贤看来,这个佣金与其他保险产品的销售佣金相比并不高,大家拉动亲朋好友购买恒大的理财产品主要是为了完成考核任务。不过,高回报率确实是吸引大家入手的重要原因,并且投资金额越大,理财产品回报率越高。
庞贤与其他四位员工共同凑了50万元的理财产品额度,年利率超过8%。
除了利率,亲友入资还出于一份信任,一方面是对熟人,另一方面则是对恒大“世界500强企业”的名头。
信心:世界五百强企业
“恒大耶,世界500强企业。”在采访过程中,雨子不断向记者重复这句话,“如果不是因为他们是恒大,说有那么好的东西我是不会相信的。”
雨子人生中买的第一套房就来自恒大。2013年,她和丈夫以不到7000元/平方米的价格在长沙购入一套精装房。“小区环境真不错,绿化也好,物业也好。”而当时首付分期的政策更是一下子拉近了两口子对恒大的好感,本来需要一次性付清的10万元首付,分三期支付后,雨子和丈夫每个季度只需要付3万多。能够以相对轻松的方式在长沙立足,以致于很长一段时间,雨子都对恒大怀有感激之情。
成为业主之后,雨子对恒大的了解也越来越深入。她知道恒大的经营板块特别多,除了已经上市的恒大物业,还有恒大冰泉、社区生活电商平台恒优选等等。最终所有业务都浓缩成一个标签:恒大,世界500强。
打开恒大官网,首页上最鲜明的文字是:恒大集团连续6年入选世界500强,2021荣登第122位。
其实,在购买恒大理财产品之前,雨子并没有任何投资理财的经验,一方面是出于对品牌的信任,另一方面则来自生活经验:她曾看着在恒大工作的朋友购买过几次,不仅本息如期兑付,并且小有回报。
说到这,雨子反过来问记者:“朋友之间,且信任恒大,换了是你,会不投吗?我不相信,因为人也是自私的,贪心想赚钱。”
于是,在小区恒大物业人员的推荐下,雨子先后认识了三位恒大财富理财顾问。2020年初和年底,小雨分别花10万和15万购买了恒大财富上的两款理财产品,到期利率分布为7.8%和8%。
这两笔投资最后都提前兑付,小雨赚了将近2万元。这些都令雨子更加信任恒大,每次收到本息后,雨子很快又复投了。
她陆续又投进去超过50万。最近一次,雨子在七月底购入恒大财富上一支名为“恒国新康”的产品,投资金额30万,固投441天,利率是11.8%。这是雨子目前为止最大手笔的一次投资。但是随后就发生了恒大财富兑付风波。
实际上,早在去年1月7日,长沙市雨花区打击和处置非法集资工作领导小组办公室就曾下发过红头文件——《关于谨慎投资恒大集团旗下公司发布理财产品的风险提示》,里面提到“恒大集团旗下恒大财富(原恒大金服)、宸宇投资管理(深圳)有限公司并未取得湖南省从事金融业务的资质(金融信息中介、理财产品等)”,并提醒市民提高警惕。
这份红头文件也在雨子的社区刊登过,她还因此问了理财顾问,理财顾问回复她,问题正在解决。一个星期后,理财顾问联系雨子反馈问题已经处理好了,雨子也就不再追问。
今年6月,恒大因商票未兑付传闻和打折卖房等成为舆论关注的焦点时,雨子也没有将之与自己的理财产品联系在一起。理财顾问向雨子转发了恒大已安排自有资金136亿偿还即将到期美元债的消息,并且告诉她,恒大到明年3月都没有债务需要偿还,希望打消雨子对负面消息的疑虑。对此,雨子发送了几个表情包表示并不担心。
一直到8月中旬,理财顾问还在向雨子推销恒大财富的新品。鉴于以往几次提前兑付的经验,雨子心血来潮问了一句,“九月份那笔钱能按时回来吗”。理财顾问安抚她说,别瞎担心,恒大垮不了。
预警信号:山雨欲来
“其实准确来说,在7月25日之后,我们就明显感觉到公司不行了。”庞贤说。
7月25日那天,庞贤被告知,他们的销售佣金停了。在庞贤和同事们看来,恒大停了销售佣金就意味着停了销售,而停了销售则意味着这次彻底完了。
实际上,在此之前,庞贤已经感觉到公司在资金链上的吃紧。
去年9月份,恒大被曝资金紧张,网络上更是流传出一份恒大致广东省政府的“求助信”。对此,庞贤表示当时确实存在商票延期,供应商因恒大拖欠款项集体断供的事情。
庞贤明显感觉到,近两年,给供应商的付款周期越来越久,从三个月到一年,再变成商票,然后是商票延期,最后是无法兑付。从采购部同事那里,庞贤也了解到,供应商对公司的态度产生了反转,最初是争破头想跟恒大合作,如今却是采购部同事求着供应商帮忙干活。
其次,裁员变得密集。庞贤印象中,几乎每个季度都要裁员一次,每次每个部门都会有一个员工离开。通常,考核不达标的员工就在下一次的裁员名单上。另外,不少部门之间重组,只保留一个部门负责人,另一个降级。
再次,日常各种名目的罚款也抓得越来越严,比如下班忘了关电脑要罚款,工牌戴反了要罚款,带手机进会议室也要罚款......而一次罚款的金额就高达200元。庞贤说,每次公司运营吃紧的时候,人事部抓考勤也就会变得严苛起来,“开源节流到员工身上”。
不过,7月25日的佣金停发还是出乎庞贤的意料。而他认为最后才可能出问题的金融产品也在9月初出现了波及全国的逾期未兑付风波。
目前,庞贤手头的销售工作已经全线暂停,四处奔走追回那200万元房款反而成为他新的“工作日常”,“你到外边上10年班,也挣不回来这200万,所以我宁愿花1年时间去找恒大要剩下10年的钱。”现在客户还是隔三岔五给庞贤打电话追问网签、交房等事情,庞贤同样感到不知所措,有时候电话太多,他也就不接了,到下班时间则开启手机静音模式。
跟庞贤一样,雨子与一群长沙的恒大业主也走上了“维权之路”,长路漫漫,她深叹了一口气。采访临近尾声时,她问记者:“你相信恒大会破产吗?”
吴莉的丈夫现在还在恒大正常上班,不过他接到内部通知,从这个月起所属地区全员工资砍半。“你去告也告不赢的,因为劳动合同上的工资本来就只有一半,另一半是以绩效的形式存在。”吴莉现在很担心丈夫会失业,并且过去那么多年,抱着“能稳则稳”的想法,一次次的考核任务他们都忍过来了。
现在他们一家有30万元被套牢,除了5万元的理财产品,之前为完成绩效任务,还跟朋友凑了25万合伙押了两套恒大房子,那两套房子因行情不好一直没有转手出去,他们申请了退款,但退款遥遥无期。
“公司目前确实遇到了前所未有的困难,想尽一切办法恢复正常经营,全力保障客户的合法权益。”
钛媒体编辑丨郭虹妘
最近,恒大集团陷入多事之秋,各种传闻可谓满天飞。
网络流传《关于“恒大金服”周期补偿事项通知》,经核实,深圳市地方金融监管局发布公告称,该通知系伪造,非该局出具,已向公安机关报案。
更有网传恒大破产重组。
9月13日,恒大集团网站发布声明称,网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实。公司目前确实遇到了前所未有的困难,但公司坚决履行企业主体责任,全力以赴复工复产,保交楼,想尽一切办法恢复正常经营,全力保障客户的合法权益。声明表示恒大没有破产重组,也看的出来恒大过得并不好。
周二盘中,恒大概念股持续走低,截至发稿,恒大汽车跌幅扩大至16%,中国恒大跌超8%,恒大物业跌超6%,恒腾网络跌超5%。
同时,恒大债券集体走低,截至发稿,“20恒大01”跌超11%;“15恒大03”跌超6%;“19恒大01”跌逾5%,此前一度涨近23%;“20恒大02”持平,此前一度涨10%。
商讨出售部分资产,开启断臂求生模式
面对此状,恒大已经开始积极接触潜在投资者,商讨出售部分恒大股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)来缓解财务流动性的问题。
此前,中国恒大在港交所公告表示,本集团预期9月物业合约销售持续大幅下降。如营运数据公告中所披露,集团于2021年6月、7月及8月的物业合约销售金额分别为人民币716.3亿元、437.8亿元、380.8亿元,呈下降趋势。
“9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰,然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心,本公司预期9月销售持续大幅下降,导致本集团销售回款持续恶化,进一步对现金流及流动性造成巨大压力。”
“本集团将继续推进中期业绩公告披露的措施,缓解流动性问题,包括但不限于:调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加本集团及附属公司股本。”恒大称。
如中期业绩公告披露,中国恒大正积极接触潜在投资者,商讨出售本集团成员的权益,以及其他资产(包括但不限于投资性物业、酒店和其他物业)。
同时,商讨出售中国恒大新能源汽车集团有限公司及恒大物业集团有限公司部分股份,也考虑为本公司及其他附属公司引入新投资者。
日前传言恒大在与越秀洽谈出售恒大香港大楼事宜。对此,恒大指出,出售位于香港的办公大楼(即位于香港湾仔告士打道38号的中国恒大中心)未按预期时间完成。截至本公告之日,本集团尚未与投资者或买家签订任何有约束力的协议,不能保证能够签订出售协议。
9月14日,中国恒大董事会宣布,已聘任华利安诺基( 中国 )有限公司及钟港资本有限公司为该公司联席财务顾问。中国恒大表示,联席财务顾问会与该公司共同评估中国恒大目前的资本架构、研究流动性情况、探索所有可行方案以缓解目前的流动性问题,争取尽快达成对所有利益相关方最优的解决方案。
据悉,华利安诺基(Houlihan Lokey),创建至今已有40多年。全球排名第一的财务重组与并购公平性意见顾问。曾参与雷曼兄弟、通用汽车、世界通信、安然等经典破产案,实力堪称世界一流。
恒大财富“暴雷”,三种形式能否兑付?
9月7日,恒大财富陆续曝出理财产品到期未兑付。
9月13日,中国恒大集团总部所在地深圳卓越后海中心及重庆、郑州、湖北等地的恒大集团分公司出现众多维权投资者,要求对恒大财富产品进行兑付。
图片来源:网络
在恒大财富兑付舆情发酵之下,9月13日,恒大系H股相关股票全部下跌,A股市场恒大债券也几乎全线下跌,其中,“19恒大01”跌幅最大,跌超30%,盘中出现二次临时停牌。
港股恒大概念股午后跌幅扩大,恒大汽车跌超7%,恒腾网络跌6.38%,中国恒大跌近5%,恒大物业跌2.13%。债券方面,盘中“19恒大01”跌超30%,盘中二次临时停牌。“19恒大01”盘中跌23.26%,触发临停。“19恒大02”现涨6.74%,“20恒大02”涨6.25%,“20恒大01”涨14.83%。
随着维权发展到线下,网络舆情汹涌,恒大给出了第二版兑付方案,在方案中提出了三种兑付形式:
第一种是现金分期兑付方案,范围仅限于合同约定期限到期的投资产品,现金兑付安排是,投资产品到期后,在到期当月的最后一个工作日支付上述“现金分期兑付金额”10%,此后每满3个月,在第三个月的最后一个工作日支付10%,直到现金分期兑付金额全部支付完毕为止。
第二种是实物资产兑付,兑付范围是:合同约期限到期的投资产品,以及虽然合同期限未到期,但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。
恒大要求各地区公司必须提供可供兑付的实物资产供投资人选择。其中,实物资产兑付价格,用于兑付投资产品各物业类型的价格优惠如下:住宅按照现行销售发文价格基础上享受90折优惠后,再额外给予80折优惠;公寓及写字楼,按照现行销售发文价格基础上享受90折优惠后,再额外给予60折优惠;商铺及车位,按照现行销售发文价格基础上享受80折优惠后,再额外给予60折优惠。
实物资产兑付的安排是,恒大在每月下旬办理实物资产兑付工作,采取集中登记、线上集中选房的方式,确保实物资产兑付的公平公正。
第三种是冲抵购房尾款兑付,其中,购房尾款是指在9月12日24点前已经认购恒大楼盘房屋未付清尾款的客户。恒大降按合同约定期限到期的投资产品,冲抵兑付金额为投资产品本金和截至产品到期日合同约定利息,产品到期后不再计利息;合同约定期限未到期的投资产品,冲抵兑付金额为投资产品本金和截至投资人要求提前以冲抵购房尾款兑付日的利息,投资人要求提前兑付后,不再计利息。投资人可以选择使用全部或者部分“冲抵兑付金额”冲抵本人或他人的购房尾款。
此外,恒大在兑付方案中表示,投资人以每份投资产品为单位,可以选择三种方案中一种兑付,或者组合任意两种及三种方案兑付。
许多投资者表示,看到了这份兑付方案之后表示无法接受,希望本息可以一次性兑付,不接受分期兑付和实物兑付。
“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!”许家印强调,兑付过程中,一定做到公平公正,不允许任何人搞特殊化,以前没有发生过、今后也绝不会发生,要按既定的兑付方案千方百计争取比计划提早兑付。
恒大到底有多少隐性负债?
根据中国恒大公布的财务报告显示,其总资产拥有2.3万亿元人民币左右,其中的负债为1.97万亿元人民币,同时,一年内到期的有息负债高达上千亿元人民币。
据梧桐投研室分析,恒大的账面债务可以分为三个部分,即借款(含发债与贷款等)、合约负债(预收款等)以及应付款项(针对上游企业等)。市场上通常会把借款归为有息债务,合约负债与应付款项归为无息债务,因此市场上对借款这一项往往比较关注,因为它有到期还本付息的要求。
根据恒大半年报显示,其借款余额较2020年底减少了1447.60亿元,看似有息债务已经下降较多,债务压力减轻了不少。
但合约负债较2020年底增加了300.44亿元,应付款项较2020年底增加了1244.52亿元,也就是说恒大的有息借款虽然下降了,但其无息债务却增加更多。
除一些明面上的债务外,恒大真正的债务压力还体现在四个层面:一是针对上游企业的应付款项,二是恒大财富对投资者的未兑付金额,三是以明股实债为主的少数股东权益,四是恒大与其控股金融机构(盛京银行与恒大人寿)的关联交易。
截至到2021年6月,恒大欠上游企业的应付款高达9629.04亿元。
恒大财富具体融资金额及缺口没有官方公布。
2018年以来的三年半时间里,恒大集团的少数股东权益累计净增了1122亿元,这可能涉及恒大与深深房并购重组时引入的1300亿战投。
陷入危机的房企不止恒大一家
据了解,2021年8月,全国房地产市场继续降温。29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%,较2019年同期下降8%,降幅较7月有所扩大。其中,一线城市成交整体仍处高位,而受供应低迷影响25个二、三线城市成交持续走低,仅厦门、杭州部分城市成交环比有所回升。
企业层面,8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。累计业绩增速自二季度以来也呈持续放缓趋势。8月,百强房企中近7成企业单月业绩同比降低,逾40家同环比双降。包括绝大部分TOP30房企在内,近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。
8月,有两家华南房企破产。
8月23日,佛山鸿辉房地产总公司的破产之事正式被法院公告。这家公司成立于1993年,在当今的年轻百强房企里也称得上是老牌房企。在佛山,也能被夸上一声“知名”。8月24日,广东粤泰集团股份发布申请破产清算的公告。及其一致行动人广州城启、广州豪城、广州建豪、广州新意,共5家公司一起进入了破产清算程序。
据中房网统计,截至8月24日,年内已超244家房企破产。
河南房企巨头建业集团也引发广泛关注。9月9日,网上一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》,当日22时30分,建业集团连夜召开线上媒体沟通会回应。
建业集团总裁王俊参加沟通会表示,网传求助信内容真实,但困难是暂时的。目前建业多数业态和业务已恢复到正常经营状态,正在加速回暖。
据王俊介绍,水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏,工期被拉长,对于企业而言都是不可抗力。建业由于绝大多数产业布局位于河南,且属文旅、地产、商业等业态,受到汛情和疫情影响较大,持续停业,对集团发展是很大考验。其中自7月20日以来,建业地产销售断崖式下滑,销售回款较原计划减少近30亿元。
(钛媒体App编辑郭虹妘综合自期货日报、观察者网、第一财经资讯等)
凤凰网《风暴眼》出品
作者:张三丰 文超 朱杨
核心提示:
1 让恒大陷入危机的债务扩张之路,始于2016年;2016年恒大债务规模突破万亿,骤增5000多亿;而正是这一年监管政策开始了去杠杆的调整。短短5年多,恒大负债增长了1.36万亿,增长了两倍还多,而这一切加杠杆的过程,都是面临着监管不断去杠杆的政策进程。恒大的扩张,和房住不炒的政策基调背道而驰。
2 假如我们按照坊间的惯例,以“一恒”作为债务单位,作为拥有33.8万平方公里国土,1100公里海岸线的芬兰,其GDP也不过“一恒”而已。
3 伴随着恒大疯狂的债务扩张,是恒大多元化的融资手段,堪称房地产企业融资的教科书,涉及表内表外各项方式。
4 恒大的困境,并不妨碍许家印大手笔套现。作为持股超70%的大股东,许家印拿走了恒大分红的绝大部分,十年间套现500亿。
风雨飘摇中的恒大集团,正以各种各样或被动或主动的新闻,冲击着国内外的金融市场。
当亚马逊热带雨林中的一只蝴蝶扇动翅膀,都可能引起几千公里外的一场风暴时,作为一家深陷数万亿债务危机的世界500强企业,恒大引发金融市场深深的忧虑,并不为奇。
过去几周,不断有人谈起恒大会否重演当年的雷曼时刻,投行们给出了不同的预测,全球市场都在屏息以待,时刻关注着这家企业的挣扎和命运,以及可能引发的剧烈风暴。
身在风暴眼中的前首富许家印,在中秋节给人心惶惶的全体员工发了一封“家书”,许家印在信中承认,恒大“遇到了前所未有的巨大困难”,但他坚信“恒大一定能尽快走出至暗时刻”。
然而就在致信的前一天和当天,恒大系股票继续暴跌,从高点来算,中国恒大跌超92%,恒大汽车跌超96%,恒大物业跌近80%,恒腾网络跌近90%。坐拥四家上市公司的恒大巅峰市值高达1.32万亿港币,如今只有1226亿港币,只有当年的一个零头。1.2万亿港币灰飞烟灭。
看起来,资本市场并不相信奇迹。
的确,表内负债高达1.97万亿,表外负债难以统计,但市场估计至少有数千亿甚至上万亿的恒大集团,很难给到投资者足够的信心。
曾经高居世界五百强第122名的恒大何以至此?
凤凰网《风暴眼》梳理数据发现,让恒大深陷危机的巨额负债路,就是一条与监管背道而驰,大相径庭的欲望和贪婪扩张之路;面对权威人士16年的喊话,面对监管一再加码的去杠杆政策,恒大头铁地选择了大张旗鼓对着来的加杠杆,最终导致了在一个周期性行业中不堪一击的局面,大厦摇摇欲坠。
讽刺的是,伴随着恒大违背政策的疯狂负债,作为恒大持股超70%的大股东,许家印十年间通过大笔分红,套现了500亿。
在现代企业制度下,作为有限责任公司,恒大和许家印的责任并不是一体的,恒大的负债或者破产,并不影响许家印的到手财富。
我死以后,哪管它洪水滔天?
1.97万亿债务扩张路:始于16年和监管背道而驰
2016年是奇妙的一年,事后回望,很多分析人士将其称为这一轮政策去杠杆元年。
当年5月,人民日报发表了《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》雄文,正式拉开了影响至今的一系列政策大幕。
权威人士强调:树不能长到天上去,高杠杆必然带来高风险,控制不好就会引发系统性金融危机。针对房地产,权威人士也明确表态:房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”。
遗憾的是,曾经年薪1500万聘请经济学家任泽平充当智囊的许家印,明显是没有深读权威人士的这篇文章。
不但没有听进去,反而选择了背道而驰。
凤凰网《风暴眼》梳理恒大集团历年债务发现,正是在2016年,恒大集团开始了债务暴涨之路,2015年负债6149亿的恒大,2016年债务规模一跃到了1.16万亿,从此开始了万亿债务巨无霸之路,直到2021年中期的1.97万亿。
短短5年多,恒大负债增长了1.36万亿,增长了两倍还多,而这一切加杠杆的过程,都是面临着监管不断去杠杆的政策进程。
2017年,十九大报告提出,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。同年恒大负债增长至1.52万亿。
2018年,两会报告提出坚持调控政策不放松,政治局会议提出解决遏制房价上涨,多个地方出台调控政策。同年恒大负债增长至1.57万亿。
2019年,银保监会表态,防止资金通过影子银行进入房地产市场,坚决遏制房地产金融泡沫化倾向,守住不发生系统性风险的底线。同年恒大负债增长至1.85万亿。
2020年,地产调控三道红线政策出炉;同年恒大负债增长至1.95万亿。
可以说,恒大的债务扩张之路,就是一条与监管政策背道而驰的狂奔之路。监管去杠杆,恒大加杠杆,终于酿就了2021年的债务危机苦果。
凤凰网《风暴眼》梳理发现,恒大当前债务之巨,堪比一国GDP。
以芬兰为例,其2020年GDP总额为1.87万亿元,还比恒大债务略少一点,新西兰、墨西哥等国家的GDP更是远远小于恒大债务。国内来看,恒大的债务已相当于海南省三年的GDP总额。
假如我们按照坊间的惯例,以“一恒”作为债务单位,作为拥有33.8平方万公里国土,1100公里海岸线的芬兰,其GDP也不过“一恒”而已。
套用恒大那句著名的广告词:可以恒大,何必其他。
何必其他的恒大,自从选择了与监管背道而驰的加杠杆扩张路径后,终于在2020年下半年迎来了致命一击。
2020年8月,房地产监管的三道红线政策出台,按照红档的三条规则:(房企剔除预收款后的资产负债率大于70%;房企的净负债率大于100%;房企的“现金短债比”小于1),恒大当年的三项指标分别为83.43%,152.88%,0.47,全部踩中了三条红线,是明显的处于危险边缘的企业。
监管重压下,面对银行体系有息负债拿不到的困境,恒大不得不宣布计划在2021年6月30日将净负债率降至100%以下,2021年12月31日现金短债比达到1以上,2022年12月31日将资产负债率降至70%以下,全面达到监管要求。看起来恒大似乎在努力扭转船头。
然而国际评级机构并不看好,标普9月16日表示,恒大不断减少的现金和其他偿付途径,表明其流动性看起来已经耗尽,无力偿付的风险极高,最终可能会导致其债务重组。标普认为恒大每年需要偿付的利息逾600亿元。
恒大的债务困境之解,似乎遥遥无期。
恒大的降负债之路能成功吗? 前景不容乐观
尽管2021年上半年,恒大宣布通过各种手段,净负债率已经降至100%以下,实现了一条红线变绿。但凤凰网《风暴眼》梳理了恒大近年来的负债情况,发现其资产负债率长期保持在80%左右;距离红线变绿依然任重道远。
而从负债结构上来看,其债务情况同样不容乐观。
首先,恒大的流动性负债规模以及增长速度远超非流动负债,流动性压力逐年增大。
wind数据显示,2018-2020年及2021年上半年,恒大的流动负债分别为1.16万亿元、1.35万亿元、1.51万亿元和1.57万亿元,而同期非流动负债仅为0.41万亿元、0.5万亿元、0.44万亿元和0.39万亿元。
其次,细分流动负债来看,短期借款逐年降低,融资环境在逐年恶化。
2018-2020年及2021年上半年,恒大的短期借款分别为3182.85亿元、3721.69亿元、3354.77亿元、2400.19亿元,而应付账款以及其他应付款则分别为5543.13亿元、7176.18亿元、8291.74亿元、9511.33亿元。
数据显示,从银行或其他金融机构借入的偿还期在一年以内的各种借款逐年减少,而应付账款以及其他应付款则逐年增加。
换言之,恒大可能已经无法从金融机构获得支持,只能凭借强势地位占有上下游的资金,由工程方或上下游企业垫付款项。
更危险的是,恒大除了表内债务之外,还有“深不见底”的表外债务,市场机构预估有1万亿。而表外债务和上下游企业占款,是市场最担心引发蔓延风险,重演雷曼时刻的链路所在。
恒大的负债在大幅上涨的同时,资产端质量也向不乐观的方向发展。
今年上半年,恒大现金及现金等价物由年初的1587.52亿元跌至867.72亿元,近乎“腰斩”。
显然,即便加上受限的749亿元货币资金,恒大也无法覆盖有息负债。
凤凰网《风暴眼》发现,截至2021年6月30日,恒大仅借款的平均年利率就达到了9.02%。
此前,有消息称恒大的负债利率或已达到10%以上,以有息负债额计算,恒大每天偿还3个亿的利息。根据年报数据来看,加上其他渠道的融资,该消息大概率所言非虚。
拆解恒大债务手段:表内,表外,永续债,商票,abs,p2p
翻开恒大的债务扩张历史,凤凰网《风暴眼》梳理发现,这就是一部经典的房企债务融资教科书,涉及表内表外各种方式,叹为观止。
1、银行借贷
恒大的表内负债很大部分来自于银行借贷,这也是房企的主要手段。根据去年那份被恒大辟谣的求援文件显示,截至2020年6月30日末,恒大集团负债涉及128家银行类金融机构和逾121家信托、城投、资管、小贷等非银行机构,其中境内银行类金融机构借款余额2163亿元。
而据恒大2020年年报显示,其主要往来银行包括:民生银行、农业银行、工商银行、农业发展银行、浙商银行、上海浦东发展银行、光大银行、建设银行、盛京银行、南洋商业银行(中国)、吉林银行、渤海银行、上海银行、龙江银行、兴业银行、洛阳银行、中信银行、广州农商行、汉口银行、九江银行等20家银行。
由于三道红线后,恒大融资环境早已发生变化,在金融体系的融资额在持续下降,所以业内分析认为本次危机对金融体系或冲击有限,多家银行也都表态称风险可控。
但在H股上市的盛京银行,因为恒大是其第一大股东,所受影响可能最大。
2021年上半年,盛京银行实现营业收入85.08亿元,同比下降13.5%;实现归母净利润10.3亿元,同比减少17.99亿元,降幅达63.6%,是今年上半年A股、H股全部上市银行中,降幅最大的一家银行。
2、应付账款以及应付票据(商业承兑汇票)
2020年,随着“三道红线”政策出台,房企纷纷开始调整债务结构,优化杠杆指标,以符合监管要求。其中之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目,进而减少表内有息负债。
由于恒大融资环境的恶化,于是签发大量商票就成了重要融资手段。2020年末,中国商票承兑余额2.29万亿元,比上年增长25%。恒大是商业承兑汇票签发量最高的公司,商票余额2053亿元,规模占全国的十分之一。
这种模式最可怜的当属恒大的供应商,恒大凭借巨额欠款以及行业地位,“绑架”了供应商,“逼迫”供应商不得不接受恒大提出的条件,延迟结算甚至购买恒大的相关产品。
但同时,应付票据因期限较短,短期偿付压力较大,最终进一步恶化了恒大本已脆弱的资金链,进一步加剧了流动性危机。
近日,包括永高股份,宝胜股份,三棵树,广田集团,世联行在内的多家上市公司发布公告,称持有恒大逾期未兑付承兑汇票,据凤凰网《风暴眼》不完全统计,金额已近20亿元。
3、永续债
永续债曾经是恒大重要的融资手段之一,其好处是不计入负债,而计入权益,借钱而不提高负债率,自然有利于粉饰报表。
2016年,恒大永续债规模一度高达1129亿,但永续债降低了负债率却也同时降低了股东利润。为平衡股东利益,恒大2017年开始赎回永续债,到2018年,恒大的永续债基本全部还清。
4、战略投资
2017年,深深房发布重组公告之后,恒大地产借壳回a似乎只有一步之遥。这个稳赚不赔的生意让各路资金闻风而动,原本300亿的战略投资,被扩充到了1300亿元。
战略投资的条件是恒大必须在2021年1月31日之前完成借壳上市。如果上市不成功,恒大有两个选择:要么回购1300亿,再送大约130亿元分红;要么给战略投资者,免费送18.27%的股权。
对于战略投资者来说,这原本是稳赚不赔的投资。但恒大地产借壳上市,最大的不确定性因素,就是与“房住不炒”的大政策背道而驰。
2021年1月的上市对赌期大限到期后,恒大未能如愿借壳上市,战略投资者被埋。
据《大江湖解局》统计,这场战略投资的豪赌,除山东高速、华达置业、豪仁物业、鸿达投资、宇民投资和中融鼎兴逃出生天之外,像苏宁、华建控股、宝信投资、键诚投资、中信聚恒、美投步阳、麒祥投资、四川鼎祥、广田投资等等悉数被埋,亏损惨重。
5、表外融资(P2P、ABS、关联交易)
房企表外融资方式众多,通过非表公司融资,明股实债融资,发行ABS、选择性并表等手段,粉饰了财务指标,但同时也加大了企业的财务风险。
恒大财富作为恒大集团表外融资的平台之一,影响最为恶劣。据统计恒大财富未兑付规模高达400亿元,涉及投资人接近10万人。
据媒体报道,恒大鼓励员工销售恒大财富的理财产品,导致大量员工及其家人、亲戚、朋友被迫投资。恒大集团的大部分员工都被指派了“投资任务”,领导要买1000万,次一级的要买600万,中层领导48万,普通员工18万。
9月8日,恒大陆续给员工和前员工们发消息:恒大财富理财产品9月8日停止兑付。消息一出,瞬间炸锅。
“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!”针对恒大财富停止兑付,许家印如此强调,兑付过程中,一定做到公平公正,不允许任何人搞特殊化。
言犹在耳,然而恒大却被曝出众多高管的理财投资款,在恒大财富爆出停止兑付之前,均已全部提前兑付完毕。
为了平复投资者情绪,恒大集团官方网站公告称,针对部分管理人员提前赎回恒大财富投资产品一事,集团公司高度重视,已要求该6名管理人员提前赎回的所有款项必须限期返回,并给予严厉惩处。同时也宣布启动实物资产兑付方案。根据此前公布的兑付方案,恒大财富将提供现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付三种方案。投资者可以在三种方案中选择其一,或者组合任意两种及三种方案兑付。
虽然给出了兑付方案,但恒大财富十多万投资者的投资款项如何平稳解决,依然有待观察。
种种融资手段的运用,导致恒大债务规模连年增长,一路逼近2万亿的表内规模。而庞大表外负债规模尚无法完整清晰统计。
高杠杆是悬在恒大头上的达摩克利斯之剑,是恒大跃入世界500强的不二法门,也是最终导致恒大陷入流动性危机的根源。
钱去哪了?许家印家族分红套现500亿
疯狂的负债扩张,五花八门的辗转挪腾背后,恒大的钱,究竟去了哪里?
除了用在地产主业逆势扩张外,恒大这些年在多元化道路上也是一路狂奔,撒钱无数。
恒大集团的官网上,并排呈现着恒大的多项业务:恒大地产,恒大汽车,恒大物业,恒腾网络,房车宝,恒大童世界,恒大健康,恒大高科技,恒大冰泉,其他产业。
除了地产物业健康这些业务,恒大汽车,房车宝,恒腾网络,恒大高科技等业务,都是在2016年政策去杠杆以后恒大的多元化尝试。
然而重金投入的多元化显然并未成功,反而让恒大在债务泥潭里更加泥足深陷。
无论是健康还是新能源车,高科技还是房车宝,都没能成为新的增长渠道。
2021年上半年,恒大汽车亏损继续扩大,实现净亏损达47.87亿元,去年同期亏损22.74亿元,前后投入超3000亿,一辆汽车还没出来就亏损如此之大,也算是商业“奇迹”。
然而业务不成,并不影响许家印生财有道。
2009年至今,恒大集团累计净利润为1733.88亿元,但公司几乎年年大比例分红,分红总额接近700亿元。大手笔分红背后,是一套不言自明的潜规则:从持股比例来看,分红大部分被许家印以及其重要股东“朋友们”们揣进口袋,这部分金额接近540亿元。仅2011年起,许家印就通过分红套现了499.81亿。
即便在2020年,债务危机苗头已经显现,恒大依然没有停止大手笔分红。简言之,相当于借债分红。
非常有意思的是,许家印在恒大领取的年薪仅25万左右,就是一个普通中产的年薪,然而并不影响他通过分红获得了500亿。与之相比,恒大总裁夏海钧年薪一度高达2.9亿,又怎么赶得上许家印的分红500亿呢?
粗略计算,即便夏总保持2.9亿的年薪不变,也需要172年才赶得上。
许家印作为武汉科技大学的管理学教授,用自己的案例给坊间的打工人们上了一堂生动的资本课。
63岁的许家印知不知道天命?
1958年出生的许家印教授,曾经因为内部刊物一篇《许家印主席考察江苏会见省委书记省长达成进一步深化合作扩大投资共识》的报道,驰名天下,也卷入舆论漩涡。
这个出生于河南周口的穷困小子,白手起家,抓住时代的机遇,投身中国房地产市场化的历史大潮,将恒大打造成世界500强企业,从农村小子登顶亚洲首富,不可谓没有过人之处。
然而到了知天命之年,一手执掌的恒大帝国却又陷入了四面楚歌八方风雨的困境,生死成败,尚未可知。
命运的扑朔迷离,一波三折,许家印的发迹和起伏,让人忍不住慨叹一句:时来天地皆同力,运去英雄不自由。
然而所谓的“运”,到底是什么?是时代的红利?是政策的变动?是市场的变化?还是对商业规律的尊重和敬畏?
2016年,权威人士警告说:最危险的,是不切实际地追求“两全其美”,盼着甘蔗两头甜,不敢果断做抉择。
可惜,这句话许家印也没有听进去,恒大和许家印明显是一直幻想着甘蔗两头甜:一方面追求规模的扩张,不停加杠杆,超万科,超碧桂园,登顶世界第一大房地产企业,登顶首富;另外一方面,毫无节制地四面开花各地撒钱,进行多元化发展,健康产业,旅游产业,以及投资超3000亿却一辆车未见的新能源汽车。
据说许家印曾经后悔感叹说,自己应该在2017年应该去杠杆,减负债,不搞多元化,要不然恒大也不会成了今天这样。
如果这句后悔是真的,如果恒大这几年没有选择和监管政策背道而驰,我们今天也许就能看到一个不一样的恒大了。
然而历史没有如果。黑格尔说,人类从历史中学到的唯一教训,就是人类不会从历史中吸取任何教训。
没有从历史中学到教训的许家印,终究还是选择了与监管政策背道而驰,最终在知天命的时候陷入了命运的僵局。
当勇于抉择降负债的万达已经轻装上阵,当始终坚持危机意识的万科恒稳如一,秋风瑟瑟的八月十五,发完了内部信的许家印,这时在想什么?
对了,2016年,权威人士还说,对那些确实无法救的企业,该关闭的就坚决关闭,该破产的要依法破产,不要动辄搞“债转股”,不要搞“拉郎配”式重组,那样成本太高,自欺欺人,早晚是个大包袱。
摘 要
恒大表示,预期该呈请不会影响重组计划或时间表,但当前房地产市场较为脆弱,任何事件都可能会影响其他债权人的信心,进而影响化险进程
文|陈洪杰
编辑|袁满
尽管重组方案即将出台,但 中国恒大( 03333.HK ) 的艰难时刻仍在继续。 6 月 27 日,香港特别行政区高等法院网站显示, Top Shine Global Limited of Intershore Consult (Samoa) Limited 将准备对中国恒大呈请清盘。
一位与中国恒大有业务往来的信托公司人士对《财经五月花》表示,中国恒大的境外债务较多,市场对此次清盘呈请并不感到意外,小规模债权人获得法院批准的概率较低。但从另外一方面看,当前房地产市场较为脆弱,任何事件都可能会影响其他债权人的信心,进而影响中国恒大重整计划的进展。
另有市场人士认为,此次恒大被呈请清盘,不排除是中国恒大在深陷债务危机之中为了推动重整和促使利益相关方就范而设置的“苦肉计”。“破产清算对于各利益相关方的损失是最大的。中国恒大以破产清算作为一种手段,迫使各利益相关方接受其提出的重整方案。”IPG中国首席经济学家柏文喜对《财经五月花》表示。
6月28日早间,中国恒大回应称,“呈请人Top Shine Global Limited of Intershore Consult (Samoa) Limited于2022年6月24日向提出对本公司的清盘呈请,涉及本公司的财务义务金额为8.625亿港元。将极力反对该呈请。”
“本公司预期该呈请将不会影响本公司的重组计划或时间表。”中国恒大表示,正推进境外债务重组工作,预期将于7月底前公布境外债务重组初步方案。
中国恒大已经是2022年以来第三家被提请清盘的内地房企,此前两家分别是大发地产(06111.HK)、花样年控股(01777.HK)。另外,目前多家房企仍处于流动性危机之中,不少房企尚未披露2021年年报,其中包括:融创中国(01918.HK)、中国恒大、世茂集团(00813.HK)、当代置业(01107.HK)、阳光100中国(02608.HK)、佳兆业集团(01638.HK)等。
2022年以来,监管层相继出台多项措施,房地产市场是否能够快速走出流动性危机?多位受访人士对《财经五月花》表示,2022年,房地产企业整体处于债务到期的高峰,但房地产行业销售额和利润率的下滑在侵蚀房地产企业的现金流,预计房地产市场难以短期回暖,房地产企业债务违约风险仍将上升。
中国恒大被呈请清盘
6月27日,香港特别行政区高等法院网站显示,Top Shine Global Limited of Intershore Consult (Samoa) Limited将准备对中国恒大呈请清盘。
6月28日,中国恒大回应,呈请人此次提交的清盘呈请,涉及中国恒大的财务义务金额为8.625亿港元。据21世纪经济报道,中国恒大执行董事肖恩称,本次提出清盘呈请的是中国恒大旗下房屋交易平台房车宝的一名战略投资者,其债权占集团全部境外债务比不足1%。
“本公司预期该呈请将不会影响本公司的重组计划或时间表。正推进境外债务重组工作,预期将于7月底前公布境外债务重组初步方案。”中国恒大称。
(来源:香港特别行政区高等法院网站)
一般而言,在债权人认为债务人已经资不抵债,为尽最大可能保障债务人资产状况不再继续恶化,可以申请债务人破产,这是各国法律都存在的普遍权利,只是在申请程序、申请条件等具体事项上存在差异。
金融领域资深律师唐春林对《财经五月花》表示,申请破产并不意味着等同于破产。首先,从法律程序上讲,被申请破产的债务人有抗辩的机会,如有清偿债务的可能,则不会启动破产程序。这也是相当一部分公司,包括地产公司在内,即使被申请破产,也没有最终进入破产程序的法律原因。
另外,从客观实际出发,破产未必是保全债权人利益的最好方式。对于仍有资产可盘活、存在经营能力的企业,只是遇到暂时性的债务危机,如果轻易启动破产程序,进行破产清算,并不是解决债务问题最好的方式。应给予企业盘活资产,继续经营的机会,有序化解债务,无论是从客观实际出生,还是从法律上对债权人的保护而言,都是比破产清算更好的方式。
多位行业人士表示,目前的情况来看,虽然有债权人在香港呈请清盘。但并不必然会致使中国恒大破产。“中国恒大仍有表述异议的权利,如果其有足够的理由,香港高等法院不必然许可清盘申请。恒大不是一家单一的公司,而是由众多分、子公司构成的企业集团,即使香港高等法律许可清盘申请,也仅限于被申请的清算的对象,即中国恒大香港的上市主体。对于恒大其他的子公司、或控制的公司的影响有限。”唐春林表示。
一家信托公司人员称,在中国恒大的债权人中,中资银行和中资信托公司是其融资的主要提供者。一些中资的债权人还在努力化解中国恒大的风险,并不希望出现破产的情况。上述呈请人的金额较小,话语权也不大,中国恒大破产的概率很小。
“不过,这可能因此会影响中国恒大集团的化险进展,毕竟在房企如此紧张的市场氛围中,债权人需要考虑每一种出现的可能性风险。”上述信托人士称。
柏文喜持有另外的观点。他认为,就此次中国恒大被呈请清算的原因可能是,中国恒大以破产清算来迫使各利益相关方接受中国恒大提出的公司重整方案。
“由于违约企业的有效资产和业务大都集中于国内,而目前国内的执法环境和行业氛围都是以保交房和减少涉案企业的社会震荡为第一诉求的,因此生效的境外清盘裁决未必能够得到境内法院的支持。”柏文喜表示。
中国恒大不是2022年以来被债权人申请清盘的第一家房企。5月30日,花样年控股发布公告称,“于2022年5月26日,接获Flower SPV 4 Limited针对本公司就未偿还贷款融资约1.49亿美元向开曼群岛大法院提呈日期为2022年5月24日的清盘呈请。呈请寻求(其中包括):根据开曼群岛公司法第92条将本公司清盘;及委任共同清盘人。”
房企艰难时刻仍在继续
自2022年初以来,监管部门出台了一系列措施稳定房地产市场,包括放松对房地产开发商预售资金监管、降低首付比例和允许商业银行降低房贷利率,放松收并购融资和鼓励优质开发商收购不良资产项目等。但房企最艰难的日子还未度过。
中诚信国际最新数据显示,从2021年初—2022年5月底,总共有38家房地产企业出现了流动性困难(流动性困难指在公开市场的信用债出现了违约或展期等),这38家房地产企业全是民营企业,未偿还信用债的本金余额大概在8400亿元,其中有5500亿元是房地产企业发行的境外美元债。
2021年下半年以来,多家房企开始出现债券违约。2021年12月,中国恒大发布公告称,“收到要求本公司履行一项金额为2.6亿美元担保义务的通知。在本集团未能履行担保或其他财务责任的情况下,可能导致债权人要求债务加速到期。”这是中国恒大首笔境外债的公开逾期。
2022年5月12日,融创中国发布公告称,预期不能在30天宽限期内支付4笔美元债利息,合计未支付利息1.04亿美元。5月27日,根据港交所公告,绿地控股正在寻求为6月25日到期4.88亿美元债的持有人对拟议修订和豁免的同意,其中包括延长票据到期日。提议上述票息为6.75%美元债延期一年,计划6月25日先行支付10%的未偿本金,剩余部分在2023年6月25日偿还。
多位人士表示,尽管目前房地产行业的政策环境已经到达了2016年以来最为宽松的状态,但是房地产行业的供需格局已经发生了变化。“与前些年相比,城镇化率已经有较高的提升;疫情还在持续地对需求端进行扰动,购房人的心理预期发生了变化;再加上房地产企业流动性紧张已经持续了比较长的一段时间。我们对于未来一段时间内中国房地产行业的展望仍是负面。”中诚信国际企业评级部董事总经理龚天璇表示。
据国家统计局的数据显示,2022年前四个月,房地产开发企业土地购置面积为1800万平方米,同比下降47%。4月房地产开发投资降幅扩大,前四个月累计投资额下降3%。
另外,房地产企业的融资压力仍在持续。数据显示,2022年前五个月,房地产融资疲软,其中房地产开发资金来源同比降低26%;离岸地产债发行总规模为60亿美元,仅占同期到期地产离岸债总额的22%。
“这意味着大部分到期海外债没能获得再融资。资质较弱的地产开发商的融资渠道进一步受限,尤其是那些离岸债务期限较短的开发商。”6月21日,中证鹏元评级称。
一位城商行高管告诉《财经五月花》,由于政策传导尚需时间,短周期内房地产市场仍将低位盘整,长周期在政策细则不断落实后或迎来市场拐点。当下,正加大对头部优质房地产企业支持力度,但对非白名单客户还处于观望阶段。
“从短期来看,房地产企业的风险还在逐步释放过程中,市场预期稍微悲观。”另外一家全国性股份制银行高管对《财经五月花》表示,该行对房地产企业授信采用名单制管理模式,客户准入和授信审批全部上收到总行,从严从优选择;增加抵质押物,房地产客户的区域分布集中在一二线城市。
多位行业人士寄希望新市民对住房或租赁房屋的需求,来推动房地产市场的销量。“商品房销售是影响房地产行业最重要的一个因素。这几年,国家花这么大的力气使得房地产去金融化,未来房价不可能出现大涨,这意味着居民通过直接持有房产作为投资的情形将减少。即便当下利好房地产的政策频出,但商品房销售也不会立刻暴增,房企艰难的日子需要时间来慢慢消化。”一位行业人士表示。
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